Vivienda
La vivienda cuesta lo que cuesta porque se construye poco donde la gente quiere vivir, y la gente quiere vivir en pocos sitios. Es la causa de fondo en la que coinciden los estudios que se citan; cuánto pesan además el turismo, los fondos, los tipos y las leyes se discute.
¿Falta vivienda en España?
Hay en España 3,8 millones de viviendas vacías, según el censo de 2021, sobre un parque de unos 27 millones. Con esos números, no falta vivienda: sobra. Y sin embargo, cuatro de cada diez hogares que alquilan a precio de mercado dedican a la vivienda más del 40% de su renta, según un estudio del Banco de España de 2024. Esos hogares se concentran en las áreas con más empleo y más turismo.1 Los jóvenes se emancipan a los treinta años.2 Comprar exige más de ocho años de renta de un hogar.3
Las dos cosas son ciertas porque hablan de sitios distintos. Las viviendas vacías están sobre todo en pueblos y ciudades pequeñas donde casi no hay demanda, y en edificios que no se pueden habitar. La demanda está en unas pocas áreas metropolitanas y en la costa.
Lo que falta en España es vivienda donde la gente quiere vivir.
El precio y la renta, de la burbuja a hoy
En 1997 comprar una vivienda media costaba en torno a tres años y medio de renta bruta de un hogar. En 2007, más de nueve. Fue la burbuja: se llegaron a construir más de seiscientas mil viviendas al año y el crédito era barato y abundante.
Entre 2008 y 2014 el precio cayó un tercio.4 Desde 2015 vuelve a subir, hasta costar 8,4 años de renta en el segundo trimestre de 2026.5 La burbuja se alimentó de crédito y de construcción. La subida actual, de una oferta que no sigue la formación de hogares.
Y la subida sigue en dos dígitos mientras la construcción baja. En el primer trimestre de 2026, el índice de precios de vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE) subió casi un 13% interanual, la tasa más alta desde el primer trimestre de 2007.6 En el segundo subió un 12,2%. En 2025 se terminaron menos de noventa mil viviendas según los certificados de fin de obra, y se formaron unos doscientos cuarenta mil hogares.
Los visados de obra nueva, que miden las obras que se van a empezar, subieron un 8,8% en 2025, hasta 139.016. Anticipan viviendas que se terminarán más adelante, y aun así quedan por debajo de los hogares que se forman.
El alquiler sube por otro carril, y a dos velocidades. En 2024, según el INE, los contratos nuevos se encarecieron un 8,8% y los que ya estaban en vigor, un 2,8%.7 Quien ya tiene contrato paga una renta que solo puede actualizarse una vez al año; quien busca piso paga el precio del momento. Así, quien llega al mercado paga más que quien ya está dentro. El Banco de España encuentra el mayor esfuerzo en los hogares de menos renta y en los de jóvenes.
Los siete factores: tres de fondo y cuatro que empujan
El libro agrupa los factores del precio en siete. Los tres primeros son de fondo: de ellos depende cuánta vivienda hay donde se forman los hogares, y cambian despacio.
- La producción de vivienda nueva. Desde 2021 se terminan menos viviendas que hogares se forman. El Banco de España cifró en junio de 2026 el déficit acumulado entre 2021 y 2025 en unas 750.000 viviendas, un déficit que en 2025 siguió ampliándose.8
- La demografía y la formación de hogares. La población crece por inmigración, según cuenta el capítulo 6.6, sobre demografía, y los hogares crecen más deprisa que la población porque cada vez tienen menos miembros. Unos y otros se concentran en las mismas áreas metropolitanas y en el litoral.
- El suelo. Edificar sobre un solar de suelo urbano es más rápido; convertir un terreno rústico en suelo urbano edificado puede tardar entre diez y quince años.
Los otros cuatro empujan el precio sobre esa base, y pueden cambiar de un año para otro.
- El coste de financiación. Es el tipo de interés de las hipotecas. Empuja el precio hacia arriba cuando el crédito se abarata y lo frena cuando se encarece.
- El turismo y la vivienda de uso turístico. Anuncia como turísticas el 1,28% del parque en el conjunto y mucho más en algunos municipios.
- La inversión institucional. Posee una parte pequeña del alquiler: según el Banco de España, las sociedades privadas, fondos incluidos, son dueñas de en torno al 8% de las viviendas alquiladas a precio de mercado.9 Se discute cuánto empuja el precio en los barrios donde se concentra.
- La fiscalidad. Empuja hacia la propiedad. Hasta 2013, el impuesto sobre la renta dejaba deducir cada año una parte de lo pagado por la compra de la vivienda habitual, y quien la vende sigue sin tributar por la ganancia si la reinvierte en otra.10
Dos de esos cuatro empujes han cambiado de dirección. El crédito se abarató mientras el Banco Central Europeo bajaba sus tipos, entre 2024 y 2025. En junio y en septiembre de 2026 el banco los volvió a subir, y ese empuje se frena.11 La vivienda turística también retrocede: en mayo de 2026 se anunciaban un 10,7% menos que un año antes, la segunda caída más fuerte de la serie.12 Y el precio siguió subiendo.
Hogares: Banco de España, Informe Anual 2025. Viviendas: certificados de fin de obra del Ministerio de Vivienda.
Dónde se puede construir, y quién lo decide
Detrás de la queja de que «falta suelo tramitado» está el mecanismo que decide cuánta vivienda puede construirse. En España no se puede construir una casa donde uno quiera: el terreno tiene una clase, y la clase dice qué se puede hacer con él. Cambiarla es una decisión política.
La ley estatal solo reconoce dos situaciones básicas del suelo, rural y urbanizado, y regula qué derechos y qué deberes tiene el propietario en cada una.13 No clasifica el suelo: el urbanismo es competencia de las comunidades autónomas, como declaró una sentencia del Tribunal Constitucional de 1997. La última ley estatal que lo clasificaba, la de 1998, se derogó en 2007. Lo clasifican las diecisiete leyes urbanísticas autonómicas, con nombres que varían de una a otra. El esquema, simplificado, es este.
- Suelo urbano. El que ya tiene calle, agua, luz y alcantarillado, o está consolidado por la edificación. Aquí se construye pidiendo licencia al ayuntamiento. Si además está urbanizado del todo, la parcela es un solar y se puede edificar ya.
- Suelo urbanizable. El que todavía es campo pero que el plan municipal ha destinado a dejar de serlo. Para construir en él hay que aprobar antes un plan parcial, que dibuja calles y parcelas; reparcelar, que es repartir entre los propietarios las cargas y los beneficios; urbanizar, que es pagar y ejecutar las obras de calles y redes; y recibir la obra, que es el acto con el que el ayuntamiento se hace cargo de ella.
- Suelo no urbanizable o rústico. El que el plan excluye del proceso, por su valor agrícola, forestal, paisajístico o ambiental, o porque no prevé urbanizarlo. Aquí solo caben usos ligados al campo y construcciones tasadas, con autorizaciones específicas.
La clase la fija el plan general de cada municipio, que aprueba inicialmente el ayuntamiento y, por lo general, definitivamente la comunidad autónoma. Cambiar la clase sigue el mismo camino: el pleno municipal aprueba al principio una modificación puntual que pasa un sector de rústico a urbanizable. La comunidad la aprueba de forma definitiva. Eso es lo que se llama recalificar.
La misma hectárea vale una cosa como rústico y mucho más como urbanizable, y entre los dos valores lo que ha ocurrido es la firma de un plan, aprobado por el ayuntamiento y la comunidad.
Eso tiene dos consecuencias. La primera la trata el capítulo 3.3, sobre municipios y provincias. Un valor enorme creado con la aprobación de un plan por el ayuntamiento y la comunidad es un incentivo claro para la corrupción urbanística. La ley quiere que parte de esa plusvalía vuelva al municipio. Por eso obliga a ceder al ayuntamiento, con carácter general, entre el 5% y el 15% del aprovechamiento (lo que se puede edificar en el sector).14 El porcentaje de cesión lo fija la ley de cada comunidad.
La ley estatal obliga además a reservar suelo para vivienda protegida, con precio máximo de venta o de alquiler. La reserva cubre, como mínimo, el 40% de la edificabilidad residencial de una urbanización nueva y el 20% de la de una reforma de suelo ya urbano. Eran el 30% y el 10% hasta la ley de vivienda de 2023. La ley autonómica puede rebajarlos o eximir de ellos a algunos municipios de forma excepcional.15
La segunda es el tiempo. La firma crea el valor, pero no levanta ninguna vivienda: faltan todavía los pasos del suelo urbanizable. El recorrido completo, de rústico a suelo urbano edificado y clasificación incluida, puede tardar entre diez y quince años, y en algunos casos más de veinte.16 Atraviesa dos administraciones y es recurrible en cada paso.
Por eso, cuando el precio sube, la oferta que depende de suelo nuevo puede tardar una década en responder; la que se levanta sobre solares ya urbanos responde antes. Falta suelo que haya terminado ese recorrido donde la gente quiere vivir. Una medida sobre el precio del alquiler no actúa sobre esa década.
La excepción española: propietarios sin parque público
Tres de cada cuatro hogares viven en una vivienda de su propiedad, más que la media europea y mucho más que en Alemania, Austria o Suiza. En buena parte es herencia de la política de vivienda del franquismo. La consecuencia que más pesa es esta: España construyó millones de viviendas protegidas y las vendió a sus ocupantes.
El parque público de alquiler que otros países acumularon durante el siglo XX, en España se vendió a medida que se construía. La vivienda social de alquiler es de entre el 1,1% y el 1,7%, según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE; del parque, en 2019) y el Gobierno (de los hogares).17 En Francia ronda el 14% y en los Países Bajos, el 34% (figura 79). Sin parque, el Estado no tiene una herramienta directa para influir en el precio del alquiler, y construirlo tarda décadas.
Entre 1982 y 1987 la vivienda protegida fue más de la mitad de lo que se terminaba en España. Después cayó con gobiernos de uno y otro signo. En 2024 se terminaron unas 14.400, una de las mejores cifras de los últimos años.18
España prefirió vender en propiedad la vivienda protegida que construyó durante décadas. Las cifras españolas van del 1,7% de los hogares (parque público) al 3,5% (todo el alquiler por debajo del mercado).
Qué hace la ley de 2023 y qué dice la evidencia sobre los topes
La ley de vivienda de 2023 quiso hacer dos cosas. La primera era frenar la pérdida de parque protegido. La vivienda protegida podía descalificarse en un plazo corto, es decir, perder la protección para venderse o alquilarse a precio libre. Por esa vía parte de lo construido durante cuarenta años acabó en el mercado libre. La ley impedía descalificarla si se levantaba sobre suelo reservado para ese uso y fijaba en los demás casos un mínimo de treinta años. El Tribunal Constitucional anuló ese artículo en 2024 porque la vivienda es competencia de las comunidades, y la descalificación sigue dependiendo de cada una.19
La segunda es la zona tensionada, que declara cada comunidad. En ella, la renta de un contrato nuevo no puede pasar de la del contrato anterior, actualizada, salvo un 10% más en casos tasados, como una rehabilitación reciente. Un gran tenedor es el titular de más de diez inmuebles residenciales o de más de 1.500 metros cuadrados construidos; una zona tensionada puede bajar el umbral a cinco inmuebles. Si el casero lo es, o si la vivienda no se alquilaba desde hacía cinco años y la declaración lo prevé, tampoco puede pasar del índice de referencia.20 La han declarado cinco comunidades: Cataluña (que la aplica desde 2024), el País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias. Suman 317 municipios y unos 9,3 millones de habitantes, según el recuento del Ministerio de Vivienda de julio de 2026. En esa fecha, las otras doce no habían declarado ninguna zona. El Tribunal Constitucional ha amparado el límite estatal a la renta como legislación civil en las sentencias que resuelven los recursos de las comunidades.21
La ley de vivienda es estatal, pero las zonas tensionadas las declara cada comunidad. Es lo que explica el capítulo 2.1, sobre la jerarquía de las normas: una ley en vigor no se aplica sola.
Para llegar adonde la zona tensionada no llega, el Gobierno probó en 2026 con el decreto-ley. Rige sin esperar al Parlamento y decae si el Congreso no lo convalida en treinta días (capítulo 2.4, sobre el procedimiento legislativo). En total dictó seis con medidas sobre el alquiler y el Congreso derogó cuatro. El de febrero prorrogaba la suspensión de los desahucios de hogares vulnerables. El de marzo prorrogaba los contratos de vivienda habitual y limitaba al 2% la subida anual de la renta. Cayeron el 26 de febrero y el 28 de abril.22
Los dos del 29 de septiembre iban más lejos. El primero ofrecía al inquilino otra prórroga de hasta dos años e impedía subir la renta que ya superase el índice de referencia. También suspendía hasta 2030 los desahucios de hogares vulnerables sin alternativa y limitaba hasta 2028 que las entidades dedicadas a comprar inmuebles compraran vivienda por debajo del 70% de su tasación. El segundo cambiaba la regla general de los alquileres: pasados los cinco o siete años, el contrato se renovaría por otro plazo igual, salvo que el propietario avisara con seis meses y pagara al inquilino doce mensualidades. No las debía si, siendo persona física, necesitaba la vivienda para sí o para su familia.
El Congreso los derogó el 2 de octubre.23 El 6 de octubre, con las Cortes ya disueltas, el Gobierno los aprobó de nuevo, con el límite a esas compras alargado hasta 2030. El de la prórroga y los desahucios rige desde el 8 de octubre, y el de la renovación, desde el 15 de noviembre. Los dos decaen si no los convalida la Diputación Permanente, que sustituye al Congreso disuelto.24
Las prórrogas que ya estaban en la ley siguen: un año para el inquilino vulnerable cuyo casero es un gran tenedor, y hasta tres en zona tensionada.25
Los desalojos que ordenan los jueces, los lanzamientos, fueron unos 25.000 en 2025, un 11% menos que en 2024. No todos eran de vivienda habitual ni de vivienda. Siete de cada diez salieron de pleitos de arrendamiento, y menos de uno de cada cinco, de una ejecución hipotecaria.26
Sobre los topes al alquiler hay evidencia abundante, y en dos direcciones. A corto plazo, un tope reduce el alquiler de las viviendas afectadas y protege a quien ya vive en ellas. Lo encuentran los estudios de San Francisco, de Berlín en 2020 y de Cataluña en 2020-2022.27 A medio plazo, reduce la oferta de alquiler: doce de los dieciséis trabajos de la revisión de Kholodilin que la miden encuentran un efecto negativo sobre ella. No lo encuentra uno de los dos estudios del caso catalán.28 Esa revisión añade efectos adversos sobre la calidad y la movilidad.
La pregunta es a quién protege un tope y a costa de quién: si la oferta cae, protege al inquilino de hoy a costa del de mañana. España conoce el extremo, la renta antigua, que congelaba la renta en contratos sin final y desincentivó construir para alquilar. Un tope de hoy limita la renta de contratos de cinco o siete años.
Por el alquiler de temporada, según los críticos del tope, se escapa parte de la oferta. Hasta octubre de 2026 la ley lo trataba como un uso distinto del de vivienda, sin plazo mínimo ni tope. El decreto-ley del 6 de octubre lo convirtió en alquiler de vivienda temporal. Exige una causa de desplazamiento que se pueda acreditar y dura de treinta y un días a doce meses. Si se encadenan más de dos contratos, o pasa del año sin causa, se tiene por vivienda habitual, con su plazo mínimo.29
El parque público que se planea
La ley de 2023 quiso frenar la pérdida de vivienda protegida, y el Constitucional anuló esa parte; el parque nuevo sigue siendo un plan. En 2025 el Estado convirtió su entidad pública de suelo en una empresa estatal de vivienda. Tiene el encargo de gestionar en alquiler asequible en torno a cien mil viviendas.30 Unas cuarenta mil vienen de la sociedad que absorbió los activos de la banca rescatada en 2012. Otras cincuenta y cinco mil están por construir sobre suelo público. El criterio declarado es que el alquiler de esas viviendas no supere el 30% de la renta media de los hogares de la zona.
Cien mil viviendas sobre un parque de unos diecinueve millones de viviendas habituales son medio punto. Llevarían la vivienda social de alquiler de entre el 1,1% y el 1,7% a entre el 1,6% y el 2,2%, cuando la media de la Unión Europea (UE) ronda el 8%. Es una operación grande y no cambia a España de grupo. Además, solo las cincuenta y cinco mil por construir ampliarían el parque: las cuarenta mil de la sociedad que absorbió los activos de la banca rescatada ya existen.
Los anuncios y las viviendas disponibles son cosas distintas. El objetivo del Gobierno pasó de 20.000 viviendas en alquiler asequible en 2018 a 184.000 viviendas públicas y de alquiler asequible en 2023. En septiembre de 2026 daba por «movilizadas» más de 120.000, una cuenta que va de las ya entregadas a las que están en obra. El portal de la empresa estatal de vivienda ofrecía unas 800 disponibles.31
Contar lo cumplido ya había sido difícil en el plan anterior. El Tribunal de Cuentas, que fiscaliza las cuentas públicas, señaló en 2024 que el plan estatal de vivienda de 2018-2021 no cuantificaba sus objetivos.32
La okupación: dimensión real
La ocupación está muy presente en el debate sobre vivienda y mueve muchas menos viviendas. Las denuncias por allanamiento y usurpación de vivienda, la cifra con que se mide, fueron casi quince mil en 2025, un 9% menos que el año anterior. Sobre un parque de veintisiete millones, son en torno a una por cada mil ochocientas viviendas. Cuatro de cada diez se presentaron en Cataluña.33 Esa estadística cuenta denuncias; no dice de quién es la vivienda ocupada, y no hay un recuento oficial de ámbito nacional que lo diga.
El derecho distingue dos casos. El allanamiento de una vivienda habitada (la ley la llama morada), que puede ser también una segunda residencia en uso, es un delito castigado con prisión. La policía puede desalojar de inmediato. La usurpación de una vivienda vacía es un delito leve, y su desalojo necesita un juez y puede tardar meses. Ese retraso es el problema jurídico, y hay dos vías para acortarlo. La civil, desde 2018, permite a los particulares recuperar la vivienda por un procedimiento acelerado. La penal, desde abril de 2025, lleva los dos delitos al juicio rápido.34
Las vías rápidas no cambian cuántas viviendas se ocupan. Para el peso del asunto en el debate, mayor que el de esas cifras, hay dos explicaciones que no se excluyen. Una es el riesgo que corre cada propietario de una vivienda vacía, pequeño en la estadística y de meses si le toca. La otra es lo que el capítulo 1.8, sobre los medios, cuenta de las plataformas. Un sistema que premia la reacción amplifica lo que indigna, y lo que indigna no tiene por qué ser frecuente.
La política española de vivienda ha sido, desde 1957, una política de propiedad. Su consigna, del ministro José Luis Arrese en el primer Ministerio de la Vivienda, era «No queremos una España de proletarios, sino de propietarios».35 La política combinó vivienda protegida en venta, desgravaciones y una congelación de alquileres que desalentó la construcción de vivienda en alquiler durante cuatro décadas.
Esa congelación es la renta antigua. Venía de un decreto de 1920, y el franquismo la consolidó en las leyes de arrendamientos de 1946, 1955 y 1964.36 Su pieza central era la prórroga forzosa: el inquilino podía quedarse mientras quisiera. El contrato pasaba a su familia cuando él moría, y la renta apenas se movía. Con esas reglas se construía para vender, no para alquilar, y los bloques nuevos se vendían por pisos.
Levantar la congelación tenía un alto coste político, porque protegía a inquilinos y comerciantes.37 Con rentas que la inflación de los setenta dejó en cantidades simbólicas, a muchos propietarios no les interesaba reparar lo que alquilaban.38 El decreto Boyer quitó en 1985 la prórroga forzosa a los contratos nuevos, y la ley de arrendamientos de 1994 fijó cómo se apagan los antiguos.39 Siguen vivos contratos de vivienda anteriores a 1985, pero no hay estadística oficial de cuántos.40
Después, la política de propiedad pudo mantenerse por una razón política. Tres de cada cuatro hogares son propietarios. Una medida que bajara los precios perjudicaría al patrimonio de la mayoría y beneficiaría a una minoría que todavía no ha comprado. Es una hipótesis, no un hecho medido.
Faltan suelo tramitado y parque público, y la demanda se concentra. Las tres cosas tienen orígenes distintos. El suelo se tramita despacio, en parte, porque el urbanismo reparte la decisión entre el ayuntamiento y la comunidad. No hay parque público porque se vendió lo que se construyó. Y la demanda se concentra porque el empleo se crea en unas pocas áreas. La población llega a ellas más deprisa de lo que allí se puede construir.
La política de vivienda vigente es incómoda para los dos discursos habituales. Quien sostiene que no se hace nada tiene enfrente la ley de 2023 y la operación de parque público de 2025. Quien sostiene que con eso se arregla tiene enfrente la aritmética. Un parque no se construye en una legislatura, y el que se vendió tardó cuarenta años en venderse.
| Viviendas | Unos 27 millones | 19,2 millones son vivienda habitual, en 2023 |
| Viviendas vacías | 3,8 millones | El 14,4% del parque, según el censo de 2021 |
| Precio medio / renta bruta del hogar | 8,4 años en el 2T de 2026 | 3,5 en 1997; más de 9 en 2007 |
| Subida del precio | 12,2% interanual | Segundo trimestre de 2026; en el primero, 12,9%, la mayor desde 2007 |
| Alquiler, contratos nuevos | +8,8% en 2024 | Todos los contratos: +3,5%, según el INE |
| Inquilinos en sobresfuerzo | ~40% | Hogares en alquiler de mercado con más del 40% de la renta en vivienda; Banco de España, 2024 |
| Viviendas terminadas | Unas 88.000 en 2025 (certificados de fin de obra) | Un 10% menos que en 2024; visados, 139.016 |
| Hogares nuevos en 2025 | ~240.000 | Déficit acumulado 2021-2025: 750.000 viviendas (Banco de España, que cuenta unas 92.000 terminadas en 2025) |
| Hogares en propiedad | ~73% en 2025 | Encuesta de Condiciones de Vida, 73,3% de los hogares; censo de 2021, 75,5% de las viviendas principales. Media de la UE: ~69% de la población en 2025 |
| Vivienda social de alquiler | Entre el 1,1% y el 1,7% | OCDE: 1,1% del parque en 2019; Gobierno: 1,7% de los hogares. Media de la UE: 8-9%; Países Bajos: ~34% |
| Viviendas de uso turístico | 341.001 | El 1,28% del parque, en mayo de 2026; un 10,7% menos que un año antes |
| De rústico a edificado | 10 a 15 años | Clasificar, planear, reparcelar, urbanizar y edificar; en algunos casos supera los 20 años, según la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia |
| Cesión al ayuntamiento | 5-15% del aprovechamiento | Con carácter general; el porcentaje lo fija cada comunidad |
| Denuncias por ocupación | 14.875 en 2025 | Un 9% menos que en 2024; cuatro de cada diez, en Cataluña |
| Lanzamientos practicados por los juzgados | Unos 25.000 en 2025 | Un 11% menos que en 2024; siete de cada diez, de pleitos de arrendamiento |
Casi toda la Unión ha visto subir la vivienda. Entre 2010 y el segundo trimestre de 2025, los precios subieron en todos los países salvo Italia, y los alquileres en todos salvo Grecia.41 Italia tiene también menos déficit de viviendas. El acumulado entre 2021 y 2025 equivale al 1,5% de sus hogares, frente al 3,7% de los españoles, según el Banco de España.
Las diferencias de vivienda social vienen de lo que cada país tenía acumulado. Austria, los Países Bajos y Dinamarca conservaron parques sociales de entre el 21% y el 34% (figura 79). En Viena, según su ayuntamiento, más del 60% de los vecinos vive en vivienda municipal o subvencionada por la ciudad. La estadística austriaca, que cuenta solo la vivienda municipal y la de cooperativas, da el 41% de los hogares en 2024.42
Francia obliga a los municipios de 3.500 habitantes o más de las aglomeraciones grandes a llegar al 25% de vivienda social (artículo L302-5 de su código de la construcción). El Reino Unido vendió a sus inquilinos buena parte de la vivienda municipal en los años ochenta. Aun así, el 16% de los hogares de Inglaterra vivía de alquiler social en 2024-2025.43
Alemania regula el precio con una renta de referencia por zona. Desde 2015, en los mercados que declara cada estado federado, el alquiler de un contrato nuevo no puede superar en más de un 10% el de referencia.44 Berlín congeló los alquileres en 2020. El Tribunal Constitucional alemán anuló la ley en 2021. La Federación ya había regulado el precio del alquiler, y eso dejaba a los estados sin competencia para fijar un tope propio.
Un parque público grande no evita la subida: los precios subieron también en los Países Bajos, que tienen el mayor parque social de la figura 79. Lo que cambia es a quién alcanza: donde entre el 14% y el 34% del parque es social, sus inquilinos pagan un alquiler que no fija el mercado. En España, con entre el 1% y el 2%, esa vía apenas existe.
¿Hay que regular los precios del alquiler?
Quien defiende regularlos afirma que el tope protege a quien ya vive en la vivienda. Y que frena las subidas en zonas donde la oferta no puede crecer a corto plazo. Las medidas de oferta tardan una década, y el tope actúa mientras llegan.
Quien se opone a regularlos afirma que el tope reduce la oferta de alquiler a medio plazo. Y que desplaza vivienda a usos no regulados, como el alquiler de temporada. Lo paga, dice, quien busca piso sin tener contrato, que suele ser el más vulnerable.
¿Es la okupación un problema grave?
Quien lo cree grave señala que recuperar una vivienda vacía ocupada lleva meses y que ese retraso judicial vulnera la propiedad. Las vías rápidas de 2018 y 2025, añade, llegaron porque el procedimiento ordinario no evitaba ese retraso.
Quien no lo cree señala que afecta a una fracción mínima del parque, en torno a una denuncia por cada mil ochocientas viviendas. El peso de la ocupación en el debate, añade, no se corresponde con esa dimensión y aparta la atención de lo que sí mueve el precio.
«En España sobran viviendas: hay cuatro millones vacías.»
DóndeUna vivienda vacía en un pueblo del interior no aloja a nadie que trabaje en Madrid. La cifra nacional suma mercados que no se comunican, y no describe ninguno.
«Los fondos buitre están detrás de la subida.»
ProporciónTodas las sociedades juntas, fondos incluidos, poseen en torno al 8% del alquiler de mercado, que es sobre todo de pequeños propietarios. Pueden pesar mucho en un barrio concreto, y la frase los hace responsables del precio en todo el país.
«Los topes al alquiler no funcionan.» / «Los topes bajan los alquileres.»
PlazoLas dos frases describen la mitad de la evidencia y presentan esa mitad como el todo.45 Un tope abarata enseguida el contrato de quien ya vive en el piso. A medio plazo, en doce de los dieciséis trabajos sobre la oferta de una revisión, deja menos pisos para quien lo busca.
«Con ayudas a la compra se facilita el acceso.»
Adónde vaUna ayuda a la demanda con oferta rígida tiende a acabar en el precio. Quien la recibe puede pagar más, y el vendedor lo sabe. España tuvo deducciones por comprar vivienda hasta 2013.
«La okupación está disparada.»
DimensiónLas denuncias bajaron en 2025 y son una fracción mínima del parque. El problema que existe es otro: lo que tarda un juez en devolver una vivienda vacía a su dueño.
«El Gobierno ha aprobado la mayor ley de vivienda de la democracia.»
La defensa acríticaAprobó una ley cuyas zonas tensionadas declara cada comunidad. Doce de las diecisiete no han declarado ninguna zona tensionada. Y el parque público, que según la comparación europea no baja el precio pero aísla de él a sus inquilinos, tarda décadas que ninguna ley acorta.
«El Congreso ha tumbado la prórroga de los alquileres.»
Qué mirarTumbó cuatro decretos-leyes, en febrero, abril y octubre de 2026. Eran una prórroga de la suspensión de desahucios, dos prórrogas extraordinarias de los contratos y un cambio de su renovación general. El Gobierno aprobó de nuevo los dos últimos, que dependen de la Diputación Permanente. Las prórrogas de la ley siguen: la del inquilino vulnerable y la de la zona tensionada, que solo existe donde la comunidad la ha declarado.
El índice de referencia de precios de alquiler del Ministerio de Vivienda permite ver, con la dirección de la vivienda, qué se paga por una como la tuya en tu sección censal. Los contratos de alquiler de vivienda habitual duran al menos cinco años —siete si el propietario es empresa—, un mínimo que obliga al casero y no al inquilino, que puede irse antes.46 La fianza legal es de un mes, y cualquier cláusula que reduzca esos derechos es nula.
Si vives en un piso de renta antigua, o heredas uno con el inquilino dentro, las reglas son las que fijó la ley de arrendamientos de 1994 para apagar esos contratos. El contrato pasa al cónyuge de por vida y, si no lo hay, a un hijo que viviera allí, por tiempo limitado. La renta sube por tramos, salvo en los hogares de menos ingresos. El propietario puede cobrar al inquilino el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y parte de las obras. Si la renta no puede subir, Hacienda le deja deducir un gasto en compensación.
La ley trata distinto la ocupación de tu morada, sea la habitual o una segunda residencia en la que haces vida aunque sea de vez en cuando, y la de una vivienda vacía.47 La primera es allanamiento de morada, y la policía puede desalojar de inmediato. En una vivienda vacía hay dos vías: la civil acelerada de 2018, abierta a los particulares, y la penal por juicio rápido desde 2025.
- Banco de España, El mercado del alquiler de vivienda residencial en España: evolución reciente, determinantes e indicadores de esfuerzo, Documentos Ocasionales, n.º 2432, 2024: con los datos de la encuesta europea de condiciones de vida, la proporción de hogares en alquiler de mercado en situación de sobresfuerzo, que es la de los que dedican a la vivienda más del 40% de su renta, se situaba en torno al 40%, y España destaca en la Unión por esa proporción. Esas situaciones se concentran en los hogares de menos ingresos, entre ellos los formados por jóvenes, y en las áreas donde se concentra la actividad económica y turística. ↩
- Eurostat, edad media estimada a la que los jóvenes dejan el hogar de sus padres (yth_demo_030): 30,2 años en España en 2025 y 30,0 en 2024, frente a 26,3 en la Unión. ↩
- Banco de España, indicadores del mercado inmobiliario (cuadro 1.5 de las estadísticas generales, actualizado el 1 de octubre de 2026): precio medio de una vivienda libre dividido por la renta bruta estimada del hogar mediano, 8,4 años en el segundo trimestre de 2026. ↩
- Eurostat, índice de precios de la vivienda (prc_hpi), que en España elabora el INE: del máximo del tercer trimestre de 2007 al mínimo del primero de 2014 el índice cayó un 37%, y en media anual, de 2008 a 2014, un 34%. ↩
- Banco de España, indicadores del mercado inmobiliario (cuadro 1.5 de las estadísticas generales, actualizado el 1 de octubre de 2026): precio medio de una vivienda libre de 93,75 metros cuadrados dividido por la renta bruta estimada del hogar mediano. Da 3,5 años en 1997, 9,46 en el tercer trimestre de 2007, que es el máximo de la serie, 7,9 en el cuarto trimestre de 2025, 8,0 en el primero de 2026 y 8,4 en el segundo. ↩
- INE, Índice de Precios de Vivienda del primer trimestre de 2026: variación anual del 12,9%, la más alta desde el primer trimestre de 2007, con un 9,1% en la vivienda nueva y un 13,5% en la de segunda mano, que es el mayor incremento de la serie para el usado en diecinueve años. En el segundo trimestre la tasa bajó al 12,2%, con un 7,4% en la nueva y un 12,9% en la de segunda mano (Índice de Precios de Vivienda del segundo trimestre de 2026, 7 de septiembre de 2026). ↩
- INE, Índice de Precios de Vivienda en Alquiler, año 2024, publicado en mayo de 2026: variación anual del 3,5%, nueve décimas más que en 2023; los contratos nuevos subieron un 8,8% y los que siguen en vigor, un 2,8%. Entre las capitales de provincia, las mayores subidas fueron las de Valencia (5,9%), Málaga (5,2%) y Alicante (5,1%). La renta de un contrato en vigor solo puede actualizarse en la fecha en que se cumple cada año de vigencia (art. 18.1 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos). ↩
- Banco de España, Informe Anual 2025, publicado en junio de 2026: el déficit acumulado entre 2021 y 2025 «alcanza unas 750.000 unidades», resultado de que la creación de hogares ha superado a la construcción residencial. «En términos relativos al número de hogares residentes en 2025», es el 3,7% en España, frente al 1,5% de Italia. En 2025 se formaron unos 240.000 hogares, mientras las viviendas terminadas, unas 92.000, se redujeron un 9%: «De ese modo, se amplía el déficit acumulado». Son dos series distintas: la del Banco de España y, con los certificados de fin de obra del Ministerio, las viviendas terminadas cayeron en 2025 un 9,8% (Cámara de Comercio de Tenerife, Construcción, IV trimestre de 2025, con datos del Ministerio); sobre las 97.837 de 2024 que da el Observatorio de Vivienda y Suelo en su Boletín anual 2024, son unas 88.000. Los visados de obra nueva fueron 139.016, un 8,8% más. ↩
- Banco de España, Informe Anual 2023, capítulo 4, sobre el mercado de la vivienda, y Documento Ocasional 2432, 2024: las viviendas principales en alquiler de mercado propiedad de personas jurídicas de naturaleza privada representarían en torno al 8% del total, frente al 92% de los particulares. Con datos administrativos de 2021, las de personas físicas con más de diez viviendas son como máximo el 7% del parque de alquiler de mercado en territorio fiscal común, es decir, sin el País Vasco ni Navarra. El Banco de España concluye que en el mercado predominan los arrendadores particulares y los pequeños propietarios. ↩
- Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: la deducción por inversión en vivienda habitual se suprimió para las compras hechas desde el 1 de enero de 2013 por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, que dejó un régimen transitorio para quien ya la aplicaba (disposición transitoria decimoctava). La ganancia por la venta de la vivienda habitual queda exenta si se reinvierte en otra vivienda habitual (art. 38.1). ↩
- Banco Central Europeo, decisiones de política monetaria de 10 de septiembre de 2026: sube los tres tipos oficiales 25 puntos básicos, y el de la facilidad de depósito queda en el 2,50% desde el 16 de septiembre. Fue la segunda subida del año, tras la de junio (Banco de España, «El BCE sube los tipos 25 puntos básicos en junio»). Consultado en septiembre de 2026. ↩
- INE, estadística experimental de viviendas turísticas, que estima por rastreo web las viviendas anunciadas en las tres plataformas más usadas en España. En mayo de 2026 había 341.001, el 1,28% del parque de viviendas, con 1.714.702 plazas: 40.836 viviendas menos que un año antes, un descenso del 10,7% que es el segundo más intenso de la serie, tras el de noviembre de 2025 (12,4%). ↩
- Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, arts. 21 y 22: el suelo está en situación rural o en situación de urbanizado, y de esa situación dependen las facultades y los deberes del propietario y, sobre todo, el criterio de valoración expropiatoria. La STC 61/1997, de 20 de marzo, había declarado que el urbanismo es competencia exclusiva de las comunidades autónomas y anulado por ese motivo buena parte de la ley estatal de 1992. La siguiente, la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, todavía clasificaba el suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable, y consideraba urbanizable todo el que no fuera urbano ni no urbanizable. La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, la derogó y sustituyó la clasificación por las situaciones básicas: desde entonces el Estado regula las condiciones básicas de la propiedad y la valoración, no la clasificación. Consultado en septiembre de 2026. ↩
- Real Decreto Legislativo 7/2015, art. 18.1.b: la actuación de nueva urbanización debe entregar a la administración el porcentaje de la edificabilidad media ponderada que fije la legislación autonómica, con carácter general entre el 5% y el 15%; esa legislación puede, de forma excepcional y motivada, bajarlo o subirlo hasta un máximo del 20%. Es la forma en que el ordenamiento español reconoce que la plusvalía de la recalificación no la genera el propietario. ↩
- Artículo 20.1.b del Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en la redacción de la disposición final cuarta de la Ley 12/2023: la reserva para vivienda sujeta a un régimen de protección pública que permita, al menos, fijar su precio máximo «comprenderá, como mínimo, los terrenos necesarios para realizar el 40 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización y el 20 por ciento en el suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización». La legislación autonómica puede fijar excepcionalmente una reserva inferior o eximir a determinados municipios o actuaciones. El preámbulo de la Ley 12/2023 recuerda que antes eran el 30% y el 10%. ↩
- Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia, estudio sobre la transformación urbanística del suelo para vivienda (E/CNMC/001/25), 29 de junio de 2026: según su documento de preguntas y respuestas, el proceso de urbanización y edificación del suelo puede «durar entre 10 o 15 años en la actualidad, o incluso superar los 20 años en algunos casos». Consultado en septiembre de 2026. ↩
- OCDE, Affordable Housing Database, indicador PH4.2 sobre el parque de vivienda social en alquiler: España tiene uno de los más pequeños del área, el 1,1% del parque en 2019, frente a una media de la Unión del 8%; los Países Bajos, el 34,1% (2021); Austria, el 23,6% (2019); Dinamarca, el 21,3% (2022), y Francia, el 14,0% (2018) (hoja de datos de la figura PH4.2.1). El Gobierno, en el preámbulo del Real Decreto 326/2026, del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, cifra el parque de titularidad pública, autonómico y municipal, en unas 318.000 viviendas, que dan cobertura a «alrededor del 1,7 % de los hogares»; todo el alquiler por debajo del precio de mercado suma, según la misma fuente, el 3,5%, frente a una media de la Unión del 9%. ↩
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Observatorio de Vivienda y Suelo, Boletín especial Vivienda Social 2024: según su tabla 1.1, la protegida fue más de la mitad de las viviendas terminadas de 1982 (55,9%) a 1987 (58,1%), con el máximo en 1985 (114.067, el 67,2%), y bajó al 46,7% en 1988; después cayó, con una leve recuperación desde 1993, hasta el 7,2% del total en 2002. El Boletín especial Vivienda Social 2020 del mismo observatorio (copia en la web del Ayuntamiento de Málaga) explica que la vivienda protegida respondió durante décadas a un modelo de obra nueva «para destinarla a la propiedad, especialmente durante los años 80», y que la destinada al alquiler ha sido «muy limitada» en las últimas cuatro décadas. Para 2024, nota del ministerio de 4 de julio de 2025 sobre el boletín anual del observatorio: 14.371 calificaciones definitivas, que se conceden al terminar la obra, un 62,4% más que en 2023, entre los «mejores datos de los últimos años». ↩
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, art. 16, en su texto original: la vivienda protegida sobre suelo reservado quedaba sometida a «un régimen de protección pública permanente que excluya la descalificación» mientras el suelo conservara ese destino, y en los demás casos a un plazo que «como mínimo deberá ser de 30 años». La STC 79/2024, de 21 de mayo, acordó «Declarar inconstitucionales y nulos el art. 16» y otros preceptos de la ley, por invadir la competencia autonómica en vivienda; la reserva de suelo para vivienda protegida se mantuvo. La Ley 3/2024, de 28 de junio, de la Comunidad de Madrid, añadió en esa comunidad medidas urbanísticas para facilitar la promoción de vivienda protegida. ↩
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda: define la zona de mercado residencial tensionado (art. 18), cuya declaración corresponde a la administración competente en materia de vivienda —es decir, a cada comunidad autónoma—, y liga la limitación de la renta de los nuevos contratos al sistema estatal de índices de precios de referencia (disposición adicional primera). La regla está en el artículo 17 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: en zona tensionada la renta inicial no puede exceder de la del último contrato vigente en los cinco años anteriores en la misma vivienda, con su actualización anual, salvo un 10% más en supuestos tasados como una rehabilitación reciente (apartado 6); si el arrendador es gran tenedor, no puede exceder del índice de referencia, límite que se aplica también a la vivienda sin contrato en los cinco años anteriores cuando así lo recoge la resolución que declara la zona (apartado 7). Cataluña declaró sus primeras zonas tensionadas en marzo de 2024, y tiene 271 municipios declarados. La Resolución de 24 de julio de 2026, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, publica las declaradas en el segundo trimestre de 2026, entre ellas las de Asturias (barrios y núcleos de Gijón, Avilés, Llanes, Gozón y Cabrales); con ella, según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (29 de julio de 2026), son 317 los municipios declarados en cinco comunidades —Cataluña, el País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias—, con 9,3 millones de habitantes. Consultado en septiembre de 2026. ↩
- Sentencia 59/2026, de 8 de septiembre del Pleno del Tribunal Constitucional (recurso del País Vasco, publicada en el BOE de 12 de octubre de 2026): recuerda que en la STC 79/2024, de 21 de mayo, el Tribunal declaró que las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la disposición final primera de la Ley 12/2023 están dictadas al amparo de la competencia estatal sobre legislación civil del artículo 149.1.8 de la Constitución, salvo el segundo apartado de la disposición transitoria séptima, amparado en el artículo 149.1.13. El fallo de la 59/2026 declara la pérdida de objeto respecto del artículo 16, ya anulado, y desestima el recurso en todo lo demás. ↩
- Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán: prórroga extraordinaria de hasta dos años de los contratos de vivienda habitual que terminaran antes del 31 de diciembre de 2027 y tope del 2% a la actualización anual de la renta hasta esa fecha, sin acuerdo entre las partes o, si el arrendador es gran tenedor, en todo caso. El Congreso acordó su derogación el 28 de abril de 2026 (BOE-A-2026-9359). Antes había derogado el Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, de medidas urgentes para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, en materia tributaria y de financiación territorial, que extendía «hasta el 31 de diciembre de 2026 la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos»; su derogación por acuerdo del Congreso se publicó por Resolución de 26 de febrero de 2026. ↩
- Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (artículos 1 y 2 y disposiciones finales quinta y sexta; incluía además medidas fiscales sobre los pisos turísticos y las SOCIMI, avales del ICO y la cuenta de ahorro Financia Europa), y Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, de medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, que daba nueva redacción al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El Congreso acordó derogar los dos el 2 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527). ↩
- Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual: da nueva redacción al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (renovación por plazos de cinco o siete años salvo preaviso del arrendador de seis meses, con una indemnización de al menos doce mensualidades, que no procede si el arrendador persona física necesita la vivienda para sí o su familia) y entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 (disposición final segunda); las prórrogas por vulnerabilidad y en zona tensionada pasan a los apartados 5 y 6 de ese artículo. Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, publicado en el BOE del 7 de octubre y en vigor desde el día siguiente: limita hasta el 31 de diciembre de 2030 las adquisiciones de vivienda por menos del 70% de su valor de tasación por las entidades, con o sin personalidad jurídica, dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos impagados por debajo de ese valor, y por las personas jurídicas grandes tenedoras (art. 1); suspende hasta la misma fecha los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional (art. 2); da al inquilino una prórroga extraordinaria de hasta dos años en los contratos cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 (disposición final quinta), y limita la actualización de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027: sin incremento alguno si la renta supera el límite del sistema de índices de referencia y, en los demás casos, el que pacten las partes o, a falta de pacto, como máximo el 2% (disposición final sexta y exposición de motivos). Con las Cámaras disueltas, la convalidación o derogación de los decretos-leyes corresponde a la Diputación Permanente del Congreso (artículos 78.2 y 86.2 de la Constitución), en los treinta días siguientes a su promulgación. Consultado en el BOE el 8 de octubre de 2026. ↩
- Artículo 10, apartados 2 y 3, de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 12/2023: prórroga de hasta un año, a petición del inquilino en situación de vulnerabilidad acreditada por los servicios sociales, obligatoria cuando el arrendador es gran tenedor; y de hasta tres años, por plazos anuales, en las zonas de mercado residencial tensionado. El texto consolidado deja sin efecto las modificaciones de los decretos-leyes 26/2026 y 27/2026 (consultado en octubre de 2026). Gran tenedor, según el art. 3.k de la Ley 12/2023: la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m² construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros; la declaración de zona tensionada puede bajar el umbral a cinco o más inmuebles en ese ámbito, si la comunidad lo motiva (consultado en octubre de 2026). ↩
- Consejo General del Poder Judicial, informe Efectos de la crisis económica en los órganos judiciales de 2025, resumido en su nota de 20 de marzo de 2026: 25.540 lanzamientos practicados, un 11% menos que en 2024; el 71,7% (18.317) derivados de procedimientos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y el 17% (4.346) de ejecuciones hipotecarias, con un descenso del 10,9% y del 14,3%. La propia nota da en otro párrafo 24.540, que es lo que suman sus tres componentes (18.317, 4.346 y 1.877 por otras causas); los porcentajes casan con 25.540. Los lanzamientos «afectan a distintos tipos de inmuebles, no solo viviendas y, en el caso de éstas, no solo a vivienda habitual». En el cuarto trimestre de 2025 los juzgados suspendieron 472 lanzamientos por la vulnerabilidad del ocupante (221, 84 y 167 por las tres vías que cita la nota), un dato que el Consejo publica por primera vez y da como orientativo. ↩
- Rebecca Diamond, Tim McQuade y Franklin Qian, «The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco», American Economic Review, 109(9), 2019. Para Cataluña, Jordi Jofre-Monseny, Rodrigo Martínez-Mazza y Mariona Segú, «Effectiveness and supply effects of high-coverage rent control policies», Regional Science and Urban Economics, 101, 2023, y Joan Monràs y José García-Montalvo, The Effect of Second-Generation Rent Controls: New Evidence from Catalonia, CEPR DP 18485, 2023. Para Berlín, Anja M. Hahn, Konstantin Kholodilin, Sofie R. Waltl y Marco Fongoni, «Forward to the Past: Short-Term Effects of the Rent Freeze in Berlin», Management Science, 2023. Revisión de conjunto: Konstantin A. Kholodilin, «Rent control effects through the lens of empirical research», Journal of Housing Economics, 63, 2024. ↩
- Jordi Jofre-Monseny, Rodrigo Martínez-Mazza y Mariona Segú, «Effectiveness and supply effects of high-coverage rent control policies», Regional Science and Urban Economics, 101, 2023, encuentran una caída de los alquileres de entre el 4% y el 6% sin reducción de la oferta de alquiler; Joan Monràs y José García-Montalvo, The Effect of Second-Generation Rent Controls: New Evidence from Catalonia, CEPR DP 18485, 2023, sí encuentran reducción de la oferta. La revisión de Kholodilin (2024) cuenta doce de dieciséis trabajos con efecto negativo sobre la oferta. ↩
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre: el artículo 2.3 define el arrendamiento de vivienda temporal como el que cubre la necesidad de vivienda de quien «se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable»; el artículo 9 bis fija una duración superior a treinta y un días y, como regla general, no mayor de doce meses, y lo tiene por arrendamiento de vivienda habitual, con el plazo mínimo y las prórrogas de los artículos 9 y 10, si excede de doce meses sin justificación o si se suceden más de dos contratos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda; el artículo 3.2 deja fuera del uso distinto del de vivienda los contratos de alojamiento. Hasta entonces, el texto original del artículo 3.2 consideraba arrendamientos para uso distinto del de vivienda los «celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra». El mismo cambio lo había hecho el Real Decreto-ley 26/2026, que el Congreso derogó el 2 de octubre; el de 29/2026 decae si no lo convalida la Diputación Permanente. Consultado en el BOE en octubre de 2026. ↩
- El Estado transformó en 2025 la entidad pública de suelo SEPES en empresa estatal de vivienda y suelo, con el encargo de gestionar en alquiler asequible en torno a cien mil viviendas: más de cuarenta mil inmuebles procedentes de la Sareb —la sociedad que absorbió los activos inmobiliarios de las entidades financieras rescatadas en 2012— y unas cincuenta y cinco mil de nueva construcción sobre 2.400 suelos de la misma procedencia. El criterio de precio anunciado es que el alquiler no supere el 30% de la renta media por hogar de la zona (La Moncloa, «CASA47: objetivos y claves de la nueva empresa estatal de vivienda», 12 de febrero de 2026). En la fecha de corte era un objetivo con calendario, no un parque entregado. ↩
- El plan de 20.000 viviendas en alquiler asequible, en un plazo de cuatro a seis años: nota del Ministerio de Fomento de 29 de noviembre de 2018 (la dirección antigua de la web de Fomento ya no la sirve). La subida del objetivo a 100.000: La Moncloa, 24 de marzo de 2021. Las 184.000 «viviendas públicas y de alquiler asequible» para la legislatura: La Moncloa, 18 de diciembre de 2023; en agosto de 2024 el Gobierno daba por movilizadas 80.745 (La Moncloa, 13 de agosto de 2024). Más de 120.000 movilizadas y 800 viviendas disponibles en el portal de Casa 47, con otras 1.500 anunciadas: La Moncloa, 7 de septiembre de 2026. Que las movilizadas están «en diferentes fases», desde entregadas hasta en construcción: página del Plan de Vivienda en Alquiler Asequible del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. ↩
- Tribunal de Cuentas, Informe de fiscalización n.º 1.574, de las actuaciones de planificación, seguimiento y evaluación del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, aprobado el 23 de julio de 2024: los objetivos del plan no estaban cuantificados, lo que dificulta corregir desviaciones y diseñar los planes siguientes; los plazos de ejecución se extendieron más allá de sus cuatro años con prórrogas sucesivas, y el seguimiento por el ministerio de lo que ejecutaban las comunidades autónomas tenía múltiples deficiencias. El plan dispuso de 1.872 millones de euros, 1.473 de ellos del Estado. ↩
- Ministerio del Interior, portal estadístico de criminalidad, según la agencia EFE (recogido por Noudiari el 29 de abril de 2026): 14.875 allanamientos y usurpaciones de vivienda registrados en 2025, un 9,4% menos que los 16.426 de 2024; 5.913 en Cataluña. Sobre un parque de veintisiete millones de viviendas, es en torno a una denuncia por cada mil ochocientas. Cataluña concentró el 39,7% del total en 2025. La distinción jurídica que ordena el apartado está en el Código Penal: el allanamiento de morada del artículo 202, que protege la vivienda habitada y permite la actuación policial inmediata, y la usurpación del artículo 245.2, delito leve referido a inmuebles que no constituyen morada, cuyo desalojo exige procedimiento judicial. ↩
- La vía civil es la de la Ley 5/2018, de 11 de junio, que reformó el artículo 250.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil para que la persona física propietaria, las entidades sin ánimo de lucro y las entidades públicas titulares de vivienda social puedan pedir la recuperación inmediata de una vivienda ocupada; las sociedades, bancos y fondos incluidos, quedan fuera de esa vía. La penal es la de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que desde el 3 de abril de 2025 incorporó los delitos de usurpación de inmueble y de allanamiento de morada al procedimiento de juicio rápido del artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal. Ninguna de las dos cambia la calificación de los delitos ni la dimensión del fenómeno: según el Ministerio del Interior, las denuncias fueron 14.875 en 2025, un 9,4% menos que el año anterior, y el 39,7% se presentaron en Cataluña. ↩
- José Luis Arrese, falangista, dirigió el primer Ministerio de la Vivienda, creado en 1957. Su consigna se recoge como «No queremos una España de proletarios, sino de propietarios» en Manel Guàrdia, José Luis Oyón, Maribel Rosselló y David H. Falagán, «Working-class suburban housing, homeownership and urban social movements during Francoism in Barcelona, 1939–1975», Planning Perspectives, 2022 (versión aceptada en UPCommons). ↩
- La prórroga forzosa y la congelación de rentas arrancan del Real Decreto de 21 de junio de 1920, el llamado «decreto Bugallal», y se consolidaron con la Ley de Bases de Arrendamientos Urbanos de 31 de diciembre de 1946 (texto articulado por Decreto de 21 de marzo de 1947), la Ley de Bases de 22 de diciembre de 1955 (Decreto de 13 de abril de 1956) y la Ley 40/1964, cuyo texto refundido aprobó el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre. En ese texto la prórroga era obligatoria para el arrendador y potestativa para el inquilino (art. 57), el contrato admitía dos subrogaciones por muerte (art. 58) y la prórroga solo se negaba en casos tasados, entre ellos la necesidad de la vivienda para el arrendador o sus ascendientes o descendientes y el derribo para edificar (art. 62); el impago y los daños eran causa de resolución. El preámbulo de la Ley 29/1994 reconoce que el texto de 1964 no llegó a «desbloquear la situación de las rentas congeladas». ↩
- Miguel Artola Blanco, «La transformación del mercado de alquiler de fincas urbanas en España (1920-1960)», Biblio 3W, Universidad de Barcelona, vol. XVII, núm. 988, 15 de agosto de 2012. El autor atribuye el régimen especial de los alquileres a una nueva idea de la función social de la propiedad urbana, que anteponía la defensa de inquilinos y comerciantes a la de los propietarios; sostiene que la prórroga y la congelación de 1920 fueron difíciles de revertir por su coste político, que se generalizó la práctica de extender la legislación por uno o dos años hasta su codificación en 1946, y que a largo plazo la ley redujo en términos reales la renta urbana. ↩
- Gabriel García Cantero, «La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos», sobre la legislación de arrendamientos del franquismo: entre los efectos de una legislación excesivamente protectora del inquilino señala que se construía para vender y no para alquilar, que los propietarios de casas con rentas antiguas «carecían de interés en hacer las reparaciones» y que a bastantes las rentas no les cubrían siquiera las contribuciones y los gastos fijos. Mercedes Tatjer, «La vivienda obrera en España de los siglos XIX y XX: de la promoción privada a la promoción pública (1853-1975)», Scripta Nova, Universidad de Barcelona, vol. IX, núm. 194 (23), 1 de agosto de 2005. Entre las estrategias de los propietarios para mantener la rentabilidad bajo la congelación cita, en los años de la posguerra, el cobro de traspaso al potencial inquilino al desocuparse una vivienda, la autorización de huéspedes y las subidas de alquiler por obras hechas por los propios inquilinos, mientras el propietario dejaba de intervenir en las partes comunes del edificio. Ese pago del inquilino entrante al propietario es distinto del traspaso de locales de negocio, una figura legal que regulaba la ley de 1964. ↩
- Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, art. 9: los contratos celebrados desde el 9 de mayo de 1985 solo tienen prórroga forzosa si se pacta expresamente. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, disposición transitoria segunda, para las viviendas: se subroga el cónyuge y, en su defecto, los hijos que convivieran con el arrendatario los dos años anteriores a su muerte, por dos años o hasta los veinticinco (de por vida con una discapacidad del 65% o más), o los ascendientes a su cargo con tres años de convivencia; muerto el cónyuge subrogado, cabe todavía la de esos hijos, y los contratos que ya iban por la segunda subrogación no admiten más. La actualización recupera por tramos la inflación no repercutida, en diez años o en cinco según los ingresos del hogar, y no procede en los de ingresos más bajos, con umbrales que la ley fijó en múltiplos del salario mínimo. El arrendador puede repercutir, con límites, el IBI, las obras de conservación y reparación y los servicios y suministros. Cuando la renta no puede actualizarse, el IRPF le permite deducir, además de la amortización, una cantidad equivalente en concepto de compensación (Agencia Tributaria, manual práctico de la renta). La disposición transitoria tercera extingue los locales de negocio de personas físicas con la jubilación o la muerte del arrendatario, salvo que el cónyuge continúe la actividad; los que había heredado un descendiente terminaron el 1 de enero de 2015. ↩
- La cifra que circula, de unos 80.000, cuenta contratos registrados antes de 1985 y no los que siguen en vigor. Procede de una información de Aragón Noticias, de la televisión pública aragonesa, que la atribuye a la Dirección General de Vivienda: unos 80.000 contratos de alquiler registrados antes de 1985; la misma información advierte de que el escaso valor de las fianzas de entonces hace difícil saber cuántos siguen vigentes. La información no aclara si la cifra es de Aragón o de toda España. El INE no separa estos contratos: su Encuesta de Condiciones de Vida cuenta los hogares en alquiler por debajo del precio de mercado, una categoría que incluye también la vivienda social y los alquileres entre familiares. ↩
- Eurostat, «Ongoing rise: house prices and rents climb further», octubre de 2025: entre 2010 y el segundo trimestre de 2025 los precios de la vivienda subieron en todos los países de la Unión con datos salvo Italia (−1%), y los alquileres en todos salvo Grecia (−9%). El déficit de viviendas es el del Banco de España, Informe Anual 2025. Consultado en septiembre de 2026. ↩
- Viena: unas 220.000 viviendas municipales, según la empresa municipal que las gestiona (Wiener Wohnen, «Wiener Gemeindebau»), y «mehr als 60 Prozent der Wiener*innen leben in einer von der Stadt geförderten Wohnung oder Gemeindewohnung», según el acuerdo de gobierno municipal de 2025. La estadística oficial austriaca, con el microcenso de vivienda de 2024 (Mikrozensus), da otra medida: el 21% de los hogares de Viena vive en una vivienda municipal y el 20% en una de cooperativa (Statistik Austria, Wohnen 2024, p. 24: «Auch der Anteil an Gemeindewohnungen ist mit 21 % aller Haushalte im Bundesländervergleich der höchste. 20 % der Wiener Haushalte wohnt in einer Genossenschaftswohnung»). Francia: artículo L302-5 del código de la construcción y de la vivienda, que procede del artículo 55 de la ley de solidaridad y renovación urbana de 2000: obliga a los municipios de al menos 3.500 habitantes, 1.500 en la región de París, que forman parte de una aglomeración de más de 50.000 con un municipio de más de 15.000, a que la vivienda social de alquiler llegue al 25% de las viviendas principales. Consultado en septiembre de 2026. ↩
- Ministerio de Vivienda del Reino Unido, English Housing Survey 2024 to 2025, capítulo 1: el alquiler social era el 16% de los hogares de Inglaterra, el 10% de asociaciones de vivienda y el 6% de ayuntamientos, frente al 17% de 2014-2015. La cifra se mide sobre los hogares, y la de la figura 79, sobre el parque. Consultado en septiembre de 2026. ↩
- § 556d del Código Civil alemán: en las zonas de mercado tensionado que cada gobierno regional fija por reglamento, el alquiler al inicio de un contrato puede superar como máximo en un 10% la renta comparable de la zona. El freno se introdujo en 2015. El Tribunal Constitucional Federal, por resolución de 25 de marzo de 2021 (2 BvF 1/20), declaró nula la ley berlinesa de limitación de alquileres de 2020: la Federación ya había regulado el precio del alquiler en los §§ 556 a 561 del Código Civil, y eso dejaba a los estados sin competencia para fijar un tope propio. ↩
- Konstantin A. Kholodilin, «Rent control effects through the lens of empirical research: An almost complete review of the literature», Journal of Housing Economics, 63, 2024, revisa más de doscientos trabajos: los controles contienen los alquileres de los contratos afectados y a la vez producen efectos adversos sobre oferta, calidad y movilidad. ↩
- Artículos 9.1 y 11.1 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: si el contrato se pacta por menos de cinco años, o de siete si el arrendador es persona jurídica, se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzarlos, salvo que el arrendatario avise con treinta días de que no quiere renovarlo; y el arrendatario puede desistir pasados seis meses, con un preaviso de treinta días. ↩
- Instrucción 1/2020, de 15 de septiembre, de la Fiscalía General del Estado, sobre criterios de actuación para la solicitud de medidas cautelares en los delitos de allanamiento de morada y usurpación de bienes inmuebles (BOE de 25 de septiembre de 2020): las segundas residencias o de temporada son morada cuando sus poseedores legítimos desarrollan en ellas su vida privada, aunque sea de forma ocasional, de modo que su ocupación se persigue como allanamiento de morada (art. 202 del Código Penal) y no como usurpación. La Instrucción pide a los fiscales que soliciten el desalojo como medida cautelar en los dos delitos. Consultado en septiembre de 2026. ↩
- Constitución Española, art. 47. Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (zonas tensionadas, arts. 18-19); Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, arts. 9-10, 18 y 36; Ley 5/2018, que reforma el art. 250.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (desalojo de viviendas ocupadas); Ley Orgánica 1/2025, que reforma el art. 795 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal (juicio rápido para la usurpación y el allanamiento); Ley 35/2006, del IRPF, art. 38.1 y disposición transitoria decimoctava.
- INE, Censo de población y viviendas 2021, Encuesta de condiciones de vida e Índice de Precios de Vivienda en Alquiler; Ministerio de Vivienda, visados e índice de referencia de alquiler.
- Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, arts. 18, 21 y 22; STC 61/1997; leyes urbanísticas autonómicas.
- Banco de España, Informe anual, artículos sobre el déficit de oferta y Documento Ocasional 2432 (2024), sobre el mercado del alquiler; Eurostat y OCDE, vivienda social y régimen de tenencia; Ministerio del Interior, Balance de criminalidad.
- Estudios sobre el control de alquileres en Cataluña (Ley 11/2020), Berlín y San Francisco.
- Reales Decretos-leyes 2/2026, 8/2026, 26/2026 y 27/2026 y las resoluciones del Congreso de 26 de febrero, 28 de abril y 2 de octubre de 2026 que publican su derogación; Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, de 6 de octubre.
- Banco de España Informe anual, capítulo sobre vivienda 2024 y siguientes
El diagnóstico del déficit de oferta con las cifras de hogares y producción. - Josep Maria Raya y otros El mercado de la vivienda en España Funcas, informes periódicos
Los factores del precio con su peso estimado, incluida la vivienda turística. - Carme Trilla y Jordi Bosch El parc públic i protegit d'habitatges a Espanya Fundación Alternativas, 2018
Por qué España no tiene parque público, contado por quienes lo han gestionado. - OCDE Brick by Brick: Building Better Housing Policies 2021
Lo que se sabe sobre políticas de vivienda, incluidos los controles de precios, en todos los países de la organización.
16 de octubre de 2026 · fecha de corte de los datos: octubre de 2026