La comunidad y la calle
En la comunidad de vecinos, la ley pide más mayoría cuanto más le quita un acuerdo al vecino que pierde, y lo que es deber del edificio no se vota. En la calle decide el pleno del ayuntamiento, con ordenanzas que solo crean infracciones donde no hay ley.
Tres discusiones pequeñas
Un perro ladra en el tercero todas las noches. El vecino del primero ha ido dos veces a hablar y no ha servido. Piensa en llamar a la policía y no sabe si la policía puede hacer algo.
El ascensor de un edificio de 1968 para en un rellano, seis escalones por encima del portal. Bajarlo a la calle cuesta treinta y seis mil euros. Salen mil quinientos por vivienda. Hay dos jubilados en el bajo que no lo usan y que se preguntan por qué tienen que pagarlo. Y hay una vecina del cuarto, en silla de ruedas, que lleva año y medio bajando a la calle con dificultad.
Y en el segundo derecha entra cada viernes una pareja distinta. El dueño alquila por días y la escalera tiene ahora un candado con código. La mitad de la comunidad quiere prohibirlo.
Los tres conflictos pasan por el mismo sitio, una junta de propietarios regida por la ley de propiedad horizontal, de julio de 1960. Pero cada uno entra por una puerta distinta. El ascensor puede ser obligatorio sin votación, según lo que cueste a cada vecino en un año y según quién pague el resto. El piso turístico depende de una mayoría de tres quintos y de la fecha en que empezó a alquilarse. Y el perro puede acabar además en la policía local. Esta comprueba el ruido y aplica la ordenanza del ayuntamiento.
Qué es, exactamente, una comunidad de propietarios
Una comunidad de propietarios no es una sociedad y carece de personalidad jurídica propia. Pero abre cuentas, contrata, demanda y es demandada, y el presidente la representa en juicio y fuera de él.
Cada piso tiene una cuota de participación fijada en el título constitutivo. Es el documento, por lo general una escritura, que divide el edificio en pisos y describe cada uno. La cuota se expresa en centésimas y fija dos cosas a la vez: lo que se paga y cuánto pesa en las mayorías. No va por fuerza con los metros. La fijó quien dividió el edificio, y cambiarla exige unanimidad.
Lo que se reparte por cuota es lo común. La gotera que nace en la cubierta la paga la comunidad. La que nace en la instalación de un piso la paga su dueño, si hubo descuido suyo o de quien dependa de él.
Los órganos son cuatro:
- La junta de propietarios. Es la que decide.
- El presidente. Representa a la comunidad, y el cargo es obligatorio: lo elige la junta entre los propietarios y, si nadie sale elegido, se designa por turno rotatorio o por sorteo. Quien no quiera serlo tiene un mes para pedir al juez su relevo, alegando sus razones.1
- El secretario. Levanta las actas y firma los certificados.
- El administrador. Lleva la gestión diaria, y puede ser un profesional contratado o un propietario.
Si los estatutos o la junta no dicen otra cosa, las tareas de secretario y de administrador las hace el propio presidente. El presidente convoca la junta. Si no lo hace, pueden convocarla una cuarta parte de los propietarios o los que sumen el 25% de las cuotas, después de pedírselo a él. El presidente no responde con su dinero de lo que deba la comunidad. De las deudas responde ella con sus fondos y, si no bastan, cada propietario por su cuota.
Qué mayoría decide cada cosa
Que un acuerdo salga o no depende de qué mayoría se exige. La ley ordena esas mayorías en cuatro escalones.
- Un tercio para infraestructuras comunes de acceso a servicios de telecomunicación o para aprovechar energías renovables, incluidas desde marzo de 2026 la aerotermia y la geotermia, con la particularidad de que quien vota en contra no paga y tampoco puede usar lo instalado si luego cambia de idea, salvo que abone su parte actualizada.2
- Mayoría de los propietarios y de las cuotas para todo lo demás, incluida la aprobación del presupuesto y de las cuentas.
- Tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas para instalar o suprimir servicios comunes —portería, conserjería, vigilancia— y para aprobar, limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico. También para las mejoras que el edificio no necesita, que no obligan al que vota en contra si su parte pasa de tres mensualidades.3
- Unanimidad para modificar el título constitutivo o los estatutos: cambiar cuotas o levantar una prohibición de uso que figure en los estatutos.
El orden de los escalones sigue lo que cada acuerdo le quita al que vota en contra. El tercio basta cuando quien se opone no paga. Hace falta la unanimidad cuando cambia lo que cada uno tiene.
Dos reglas cambian la cuenta de votos, y un edificio de veinticuatro viviendas, como el del ascensor, sirve para verlas. La primera es la segunda convocatoria. Si a la primera no acude la mayoría de propietarios y de cuotas, la junta se celebra en segunda. Lo que pide esa mayoría sale entonces con la mayoría de los asistentes. Basta que esos votos sumen además más de la mitad de las cuotas de los presentes. Si bajan nueve vecinos con cuotas iguales, cinco aprueban el presupuesto de los veinticuatro.
La segunda es el voto del ausente. Se trata del vecino bien citado que faltó a la junta. Si deja pasar sin oponerse los treinta días naturales siguientes a que le informen del acuerdo, se le cuenta como voto a favor. Prohibir un piso turístico exige quince de las veinticuatro viviendas. Si van diez y los diez votan que sí, basta con que cinco de los catorce ausentes no se opongan, si las cuotas acompañan. Quedan fuera los acuerdos que no se pueden cobrar a quien no votó a favor, como los del tercio, y las reformas para aprovechamiento privativo (artículo 17.8 de la ley).
Impugnar un acuerdo tiene también sus condiciones. Solo puede hacerlo quien votó en contra, quien se abstuvo y salvó su voto, quien no asistió o quien fue privado del voto sin razón.4 Además, tiene que estar al día en los pagos o depositar en el juzgado lo que debe, salvo si impugna un acuerdo sobre las cuotas de participación. El plazo para impugnar es de tres meses, o de un año si el acuerdo va contra la ley o los estatutos (artículo 18). Y desde abril de 2025 hay que probar antes un intento de acuerdo con la comunidad, como se exige por regla general en el orden civil.5 Vale una negociación, una mediación o una oferta vinculante.
Y hay dos casos que no se votan. El primero son las obras necesarias para conservar el edificio y para que sea seguro y habitable. Tampoco se votan las que ordene la Administración. La ley las hace obligatorias sin acuerdo previo de la junta y sin el tope de mensualidades de las de accesibilidad.6 La junta solo reparte la derrama, el pago extra que se pide a cada vecino, y fija cómo se paga.
El segundo son las obras de accesibilidad que pida un propietario en cuya casa viva, trabaje o haga voluntariado una persona con discapacidad o mayor de setenta años. La comunidad tiene que hacerlas cuando lo que toca pagar a cada vecino en un año no pasa de doce mensualidades ordinarias. Son doce cuotas mensuales de comunidad. Por debajo de ese tope, la junta no vota si se hace la obra: solo reparte la derrama y fija cómo se paga. Por encima, la obra sigue siendo obligatoria si quien la pide paga el exceso o si las ayudas públicas a las que puede acceder la comunidad llegan al 75% de su coste.7 La Ley 4/2026, que entra en vigor el 23 de octubre de 2026, cambia ese umbral. Bastará con que las ayudas de verdad concedidas cubran el 70%.
En el edificio del ascensor, con una cuota de 80 euros al mes, el tope son 960 euros por vivienda y año. La obra toca a 1.500 por vivienda. Hay cuatro maneras de que la obra salga:
- Repartir el pago en dos años. El tope se mide por lo que toca pagar en un año: con dos plazos anuales de 750 euros que fije la junta, cada año queda por debajo.
- Una ayuda pública. Si deja la parte de cada vivienda por debajo del tope, la obra también es obligatoria.
- Que la vecina del cuarto pague el exceso. Cada vivienda pone los 960 euros del tope, y ella añade unos trece mil.
- Votarla. Basta la mayoría de propietarios y de cuotas, que aquí son 13 de las 24 viviendas, y si sale pagan todos la parte entera, aunque pase del tope.
En las cuatro, los jubilados del bajo pagan su parte.
- Unanimidad · 100%Estatutos, título constitutivo, cuotas. Un solo voto en contra lo frena
- Tres quintos · 60%Portería, conserjería, vigilancia. Y aprobar, limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico
- Mayoría simple · más de la mitadPresupuesto, cuentas, derramas y todo lo demás
- Un tercio · 33%Telecomunicaciones y renovables. Quien vota en contra no paga, y tampoco puede usar lo instalado después sin abonar su parte
- No se votaLas obras necesarias de conservación, seguridad y habitabilidad, y las que ordene la Administración, sin tope de mensualidades. Y las obras de accesibilidad que pide un mayor de 70 años o una persona con discapacidad, si el importe repercutido no pasa de 12 mensualidades al año. Por encima del tope, si quien pide la obra paga el exceso o las ayudas públicas a las que puede acceder la comunidad llegan al 75% de su coste (hasta el 22 de octubre de 2026); si no, se vota. Desde el 23 de octubre de 2026, basta con que las ayudas concedidas cubran el 70%
Que un acuerdo salga o no depende de qué mayoría se exige.
La derrama y el fondo de reserva
Los gastos ordinarios se reparten por cuota y se aprueban con el presupuesto anual. A veces aparece un gasto que el presupuesto no cubre: el ascensor, la fachada, una avería grande. Entonces se aprueba una derrama, que es el mismo reparto por cuota sobre una cantidad extra.
La ley obliga además a mantener un fondo de reserva que no puede ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario. Ese fondo sirve para obras de conservación, reparación y rehabilitación, y para las de accesibilidad y ahorro de energía. Pero el fondo mínimo cubre poco frente a una obra grande. En el edificio del ascensor, con la cuota de 80 euros al mes del ejemplo, el presupuesto anual de las veinticuatro viviendas ronda los 23.000 euros. El fondo mínimo es de unos 2.300, así que la reforma de 36.000 llega igual como derrama.
Las obras grandes nacen del deber de conservar. El propietario tiene que mantener el edificio seguro, salubre y accesible. La Administración puede pedir a los de vivienda colectiva un informe sobre su estado. Cuándo y cada cuánto lo fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos, porque en 2017 el Tribunal Constitucional anuló la regulación estatal detallada. Desde 2021 hay una regla para las obras que ahorran energía y el préstamo para pagarlas. Se aprueban por mayoría simple si a cada vecino no le tocan al año más de doce mensualidades, descontadas las ayudas. Y el que vota en contra paga igual.8
El moroso: sin voto, con monitorio y con el piso como garantía
Quien no está al día en los pagos al empezar la junta participa en el debate pero no vota. La excepción es que haya impugnado la deuda ante el juez o depositado la suma. Su cuota tampoco cuenta para calcular las mayorías.
Para cobrar, la comunidad tiene un proceso monitorio propio, más rápido que un pleito ordinario. Basta un certificado del acuerdo de la junta que aprueba la cuenta de la deuda. Lo firma el secretario con el visto bueno del presidente y se notifica al deudor. Con ese certificado, el juzgado pide al deudor que pague o se oponga en veinte días. Si no hace ninguna de las dos cosas, la comunidad pide la ejecución y se embargan sus bienes sin juicio.
La tercera pieza es el piso como garantía, y recae sobre quien lo compra. El inmueble responde de las deudas con la comunidad del año en curso y los tres anteriores, sea quien sea el propietario. Quien compra se queda esa deuda con el piso. El certificado de estar al corriente le dice cuánto es antes de firmar.
En una comunidad de vecinos, las deudas del año en curso y de los tres anteriores van con el piso: quien lo compra responde de ellas con el propio piso.
El piso turístico: de poder prohibirlo a tener que autorizarlo
Durante años se discutió si bastaban tres quintos para prohibir el alquiler turístico o hacía falta la unanimidad. El artículo 17 de la ley decía entonces que la mayoría de tres quintos servía para «limitar o condicionar» la actividad. Eso dejaba la duda. El Tribunal Supremo la zanjó en dos sentencias de 3 de octubre de 2024: esa mayoría permite también prohibir.
La Ley Orgánica 1/2025, de enero, puso la prohibición por escrito y añadió un paso previo. Desde entonces el artículo 17 habla del acuerdo por el que se «apruebe, limite, condicione o prohíba» la actividad. Y desde el 3 de abril de 2025, hay una regla para quien quiera empezar a alquilar una vivienda como piso turístico en un edificio de propietarios. Necesita la aprobación expresa previa de la comunidad, por la misma mayoría de tres quintos.9
La misma mayoría permite además cargar a esas viviendas hasta un 20% más de gastos comunes. Y los acuerdos no tienen efecto retroactivo. Quien ya alquilaba legalmente antes sigue como estaba. Por eso en un mismo edificio pueden convivir un piso turístico legal de 2023 y la imposibilidad de abrir otro.
Para el segundo derecha, todo depende de la fecha. Puede que ya lo alquilara como piso turístico antes del 3 de abril de 2025, con el registro o la licencia turística de su comunidad autónoma. Entonces no necesita el permiso de la junta, y un acuerdo posterior que lo prohíba no le obliga a cerrar. Si empezó después sin aprobación expresa de la comunidad, no puede ejercer la actividad.
Hubo además un registro estatal, que cayó en los tribunales. El Real Decreto 1312/2024 creó un registro único obligatorio para anunciar un piso turístico en cualquier plataforma, en vigor desde el 1 de julio de 2025. El 19 de mayo de 2026 el Tribunal Supremo lo anuló, a petición de la Generalitat Valenciana. El Estado no tiene competencia para un registro que se montaba sobre los de las comunidades autónomas. Siguen en pie la ventanilla única digital y la obligación de las plataformas de comunicar datos.10
El vecino molesto y la acción de cesación
Hay actividades prohibidas por los estatutos, dañosas para la finca o molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Contra ellas la ley da una acción de cesación. Antes de demandar exige tres pasos que la frenan:
- Un requerimiento formal. El presidente pide al vecino que pare y le advierte de que irá a juicio.
- Una junta que lo autorice. Sin su acuerdo, el presidente no puede demandar.
- Un intento de acuerdo con el vecino. Es el mismo que se pide para impugnar, desde abril de 2025.
Al final del camino, el juez puede ordenar el cese definitivo y la indemnización. Puede también privar del uso de la vivienda hasta tres años. Si el infractor no es el propietario, como un inquilino, puede extinguir sus derechos sobre el piso y acordar su lanzamiento inmediato, que es el desalojo.11
La acción de cesación existe. Pero llegar hasta ella exige que la comunidad se organice contra un vecino concreto y asuma un pleito. Para el perro del principio hay un camino más corto, el del ayuntamiento. El ruido lo comprueba la policía local y lo castiga la ordenanza municipal.
En el extremo está el Código Penal. El delito contra el medio ambiente incluye los ruidos que saltan las normas, con más pena si ponen en riesgo grave la salud de las personas. En 2013 el Tribunal Supremo confirmó la condena del dueño de un pub por los ruidos que sufrían sus vecinos.12
El ruido, que es la queja que más se repite
El ruido, de los vecinos o de la calle, es la queja sobre la vivienda que más dan los españoles. Puede empezar dentro del portal y acabar fuera. Un 23,5% de la población declaraba en 2023 problemas de ruidos producidos por los vecinos o procedentes de la calle, frente a un 18,2% de media en la Unión Europea.13
Los límites de ruido están en el reglamento de la ley del ruido, y cada uno mide una cosa distinta. En una zona ya urbanizada de uso sobre todo residencial, los objetivos de calidad acústica son de 65 decibelios de día y de tarde y 55 de noche.14 Esos objetivos son de calidad del área. No son un umbral que multe a un vecino concreto.
Dentro de una casa el límite es mucho más bajo. Una actividad de al lado, como un bar o un taller, no puede meter de noche en un dormitorio más de 25 decibelios.15 El de un vecino en su vida doméstica queda fuera de la ley del ruido mientras sea tolerable según la ordenanza municipal. Esa ordenanza pone sus propios límites y su propia escala de multas.
Para el perro del tercero, el sonómetro es una vía, no la única. Muchas ordenanzas castigan la conducta —fiestas, gritos, ruidos evitables de noche— y basta con que la compruebe un agente.16 Cuando hay que medir, lo hace la policía local o un técnico municipal, con sonómetro homologado y calibrado, y levanta un acta. Esa acta pesa. La de un agente de la autoridad tiene presunción de veracidad. Una medición privada no tiene ese valor y sirve de apoyo.17 En los dos casos hay que llamar mientras el ruido está ocurriendo. Con un ladrido que va y viene, eso significa llamar cuando suena, no a la mañana siguiente.
El agente que llega tiene un límite. No puede entrar en la casa del que hace ruido sin su permiso o una orden del juez, salvo delito flagrante. Puede, eso sí, exigirle que se identifique. Negarse es otra infracción.18
A veces el ruido viene de la calle y el ayuntamiento no lo corta. Entonces el vecino puede recurrir su pasividad ante el juzgado de lo contencioso-administrativo. Si pierde, puede presentar ante el Tribunal Constitucional un recurso de amparo, el que protege los derechos fundamentales. Solo después llega Estrasburgo.
Ese camino recorrió una vecina del barrio de San José, en Valencia, y en 2004 el Tribunal Europeo de Derechos Humanos condenó a España. El ayuntamiento había declarado la zona saturada de ruido y siguió dando licencias de ocio nocturno. El tribunal dijo que el derecho al respeto del domicilio se puede violar sin entrar en él, porque el ruido también es una intromisión. Añadió que la vecina no tenía que probar cuántos decibelios entraban en su casa. Las mediciones del propio ayuntamiento ya decían que la zona pasaba de los límites. Catorce años después, en 2018, España volvió a ser condenada por el ruido, en el mismo barrio, en un edificio a unos metros del anterior.19
La calle: lo que puede prohibir una ordenanza
Fuera del portal manda otra cosa. Los ayuntamientos pueden tipificar infracciones y poner multas por ordenanza, es decir, decir qué conductas se castigan y con cuánto. Lo hacen para ordenar la convivencia y el uso de los espacios públicos. Ahí pueden caber, por ejemplo, el ruido, las terrazas o la basura.
Ese poder tiene un límite: solo opera en defecto de normativa sectorial específica. Si una ley estatal o autonómica ya regula la materia, el ayuntamiento no puede inventarse un tipo nuevo. Si no la hay, sí. Por eso dos ciudades pueden tener reglas distintas sobre lo mismo y las dos ser legales.20
Las multas de lo que tipifica la propia ordenanza también tienen tope en la ley básica local, salvo que otra ley diga algo distinto. Son hasta 750 euros las infracciones leves, 1.500 las graves y 3.000 las muy graves.
La ley de seguridad ciudadana ya castiga como infracción leve, con multas de 100 a 600 euros, los daños a bienes de uso público y el consumo de alcohol en la calle cuando perturba gravemente la tranquilidad (artículos 37.13 y 37.17 de la Ley Orgánica 4/2015).21 Por eso el botellón y los daños al mobiliario urbano están en la frontera. Donde llega la ley sectorial, el ayuntamiento multa con las infracciones y las cuantías de esa ley. Pueden quedar por encima o por debajo de las de la ordenanza. Donde no llega, como en el consumo de alcohol en la calle que no perturba gravemente la tranquilidad, sigue rigiendo la ordenanza.
Los animales son un ejemplo de ley sectorial. Desde 2023 tienen una ley estatal de bienestar, con su propia escala de infracciones y de multas. Las ponen las comunidades autónomas o los ayuntamientos. Prohibió el sacrificio de los de compañía salvo por razones de seguridad o de salud pública, su abandono y la venta en tiendas de perros, gatos y hurones. Dejó fuera a los perros de caza, a los animales de los espectáculos taurinos y a los de producción.22
Fijó también dos deberes para quien tenga un perro: un curso de formación y un seguro de responsabilidad civil. Deja al reglamento el contenido del curso y la cuantía del seguro, y ese reglamento sigue en borrador.23 Aplican la ley las comunidades autónomas y los ayuntamientos.
La ley de propiedad horizontal es de julio de 1960. Su preámbulo dice que esa forma de propiedad había ganado «tan pujante vitalidad» en los últimos años y que solo contaba con el artículo 396 del Código Civil, «abiertamente insuficiente».
España es uno de los tres países de la Unión donde más gente vive en piso, con Malta y Letonia.24 Para que haya junta hace falta además que cada piso tenga un dueño distinto. España está también por encima de la media europea en vivienda en propiedad. Por eso aquí el conflicto de vecindad pasa por una asamblea.
La ley de 1960 sigue en vigor con reformas parciales, y eso dice dos cosas a la vez. La primera es que el diseño básico —cuota, junta, mayorías— funciona. La segunda es que cada problema nuevo se ha resuelto añadiendo un apartado más al artículo de las mayorías. Así, la pieza central de la ley es una lista de excepciones que hay que leer entera para saber qué se vota cómo.
Con las ordenanzas de convivencia pasó algo parecido por el otro lado. En 2003, después de que el Tribunal Constitucional exigiera en 2001 una ley que respaldara las multas municipales, la ley básica local permitió tipificar infracciones por ordenanza, con ese límite de «en defecto de normativa sectorial». Desde mediados de esa década, varios ayuntamientos aprobaron ordenanzas de civismo para problemas —botellón, mendicidad, ruido nocturno— que ninguna ley estatal regulaba entonces. Desde entonces la frontera entre lo que un pleno puede prohibir y lo que no se discute ante los tribunales, ordenanza a ordenanza.
| Residentes que viven en piso | 64,7% | Con Malta y Letonia, la proporción más alta de la Unión Europea; la media es del 48% |
| Norma de la propiedad horizontal | Ley de julio de 1960 | Con reformas parciales; la última en vigor, de marzo de 2026; la Ley 4/2026, de derechos de las personas con discapacidad, cuya disposición final primera cambia las obras de accesibilidad, entra en vigor el 23 de octubre de 2026 |
| Mayoría para prohibir el alquiler turístico | 3/5 | De propietarios y de cuotas, a la vez |
| Recargo máximo a una vivienda turística | 20% | De los gastos comunes, y sin efecto retroactivo |
| Población con problemas de ruido de vecinos o de la calle | 23,5% | La media de la Unión Europea es del 18,2% |
| Objetivo de calidad acústica en zona residencial | 65 dB de día y de tarde, 55 de noche | Del área entera, no umbral individual de sanción |
| Privación del uso de la vivienda por actividad molesta | Hasta 3 años | Y lanzamiento inmediato si el infractor no es el propietario, como un inquilino |
| Para forzar una junta que el presidente no convoca | 25% de propietarios o de cuotas | Después de pedírselo a él |
| Fondo de reserva obligatorio | 10% | Del último presupuesto ordinario |
| Deudas de las que responde el piso | Año en curso y 3 anteriores | Responde el piso, y lo paga quien compra; el certificado dice cuánto se debe |
| Obras de conservación y seguridad sin votación | Sin tope de mensualidades | También las que ordene la Administración; la junta solo reparte la derrama |
| Obras de accesibilidad sin votación | Hasta 12 mensualidades | Al año por vivienda, descontadas las ayudas; por encima, si quien pide la obra paga el exceso o las ayudas a las que pueda acceder la comunidad llegan al 75% (desde el 23-10-2026, al 70% de las efectivamente concedidas); si no, se vota |
| Multa máxima por ordenanza de convivencia | 3.000 € | 1.500 las graves y 750 las leves; si aplica una ley sectorial, rigen las multas de esa ley |
Vivir en piso es aquí tan común como en el que más de la Unión: en 2025 lo hacía el 64,7% de la población. Está a la par de Malta (65,2%) y Letonia (65,1%) y frente al 48% de media; en 2024 España iba primera.25 España está además por encima de la media europea en propiedad. En 2024 la vivienda en propiedad rondaba tres de cada cuatro, frente a unos dos tercios en la Unión.26
Vivir en piso y en propiedad a la vez cambia de qué van los conflictos de vecindad. Donde domina la casa unifamiliar, son pleitos entre dos particulares. Es el caso de Irlanda, donde en 2024 vivía en casa el 90%, o de los Países Bajos, con el 77%. Donde abunda el alquiler, van al casero. Así pasa en Alemania, el único país de la Unión con más inquilinos (53%) que propietarios en 2024. Aquí son votaciones de una asamblea con reglas tasadas.
La comunidad española litiga sin ser persona jurídica, y el condominio italiano funciona de forma parecida. Tampoco tiene personalidad jurídica propia, y aun así gestiona y pleitea. La copropriété francesa, en cambio, forma un syndicat al que la ley da personalidad civil.27 En España, si la junta no nombra administrador, sus funciones las ejerce el presidente, que es un vecino.
Y en el alquiler turístico España ha ido más lejos que Francia en dar la decisión a la comunidad. Desde noviembre de 2024, una copropriété francesa puede prohibir por dos tercios el alquiler turístico de los pisos que no son vivienda habitual. Hace falta que su reglamento ya prohibiera en ellos la actividad comercial. El Consejo Constitucional francés avaló la prohibición por dos tercios en marzo de 2026.28 Aquí bastan tres quintos en cualquier edificio. Y desde 2025 hace falta además el permiso de la comunidad antes de empezar. Es dejar la decisión en manos de cada edificio.
¿Debe una comunidad poder prohibir el alquiler turístico en un piso ajeno?
La actividad usa elementos comunes que pagan todos, llena la escalera de gente de paso y cambia la naturaleza del edificio. Quien compró una vivienda no compró un hotel de al lado.
Recorta el derecho de propiedad de un tercero, y lo decide una mayoría que no asume su coste. Y puede usarse para excluir un uso legal que molesta, aunque no dañe.
¿Hasta dónde puede llegar una ordenanza de civismo?
El espacio público es del ayuntamiento. Los problemas de convivencia son locales. El pleno conoce sus plazas y es quien debe decidir a qué hora se puede hacer ruido en ellas.
Tipificar infracciones es restringir libertades. Hacerlo por ordenanza, sin ley que fije el marco y con un pleno como legislador, baja el listón de la seguridad jurídica. Lo deja por debajo del que el derecho sancionador exige a una ley.
«La comunidad no puede obligarme a pagar el ascensor si vivo en el bajo.»
Qué dice el títuloSí puede, si el gasto está aprobado y los estatutos no dicen otra cosa. Y hay obras que ni siquiera se votan: las que conservan el edificio y, hasta un tope, las que lo hacen accesible. Que el bajo no pague el ascensor tiene que estar escrito en el título constitutivo o en los estatutos. No se deduce de no usarlo.
«Han prohibido los pisos turísticos en mi edificio, así que tengo que cerrar.»
Qué fechaLos acuerdos de prohibición no son retroactivos. Quien ya ejercía la actividad legalmente antes del acuerdo sigue. Lo que la comunidad decide afecta a los que quieran empezar.
«El ayuntamiento puede multar por lo que quiera en su ordenanza.»
Qué materiaSolo puede tipificar en defecto de normativa sectorial específica. Y lo que tipifica ella misma tiene la multa topada en 3.000 euros. Una ordenanza que invade una materia ya regulada por ley puede anularse ante los tribunales.
«Si te toca ser presidente, respondes con tu dinero de lo que deba la comunidad.»
Quién respondeEl presidente actúa en nombre de la comunidad. De sus deudas responden ella y, después, cada propietario por su cuota. Del bolsillo del presidente sale solo el daño que cause él mismo, como el de cualquiera.
«Si el administrador no convoca, no hay junta.»
Quién convocaConvoca el presidente, y si él no lo hace, pueden convocarla los propios vecinos.
«La gotera del techo la paga el vecino de arriba.»
De dónde naceSolo si nace en una instalación de su piso y por descuido suyo o de quien dependa de él. Si viene de un elemento común, la paga la comunidad. Sin descuido, la discusión pasa a los seguros.
«Si no pago, como mucho me reclaman a mí.»
Qué viaja con el pisoTambién se le reclama al piso. Este responde de lo que se deba del año en curso y los tres anteriores. Lo que no se paga hoy aparece el día que se vende.
La deuda con la comunidad del año en curso y los tres anteriores va con el piso: quien lo compra responde de ella con el propio piso. Las mayorías de la junta dependen de lo que el acuerdo le quita a quien pierde. La calle la regula la ordenanza municipal, salvo que la materia tenga ley propia, como los animales: entonces rigen las infracciones y las multas de esa ley.
- Art. 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal: el presidente se nombra por elección y, subsidiariamente, por turno rotatorio o sorteo, y el nombramiento es obligatorio, aunque el designado puede solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente alegando las razones que le asistan. ↩
- Disposición final primera del Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, por el que se aprueba el Plan Integral de Respuesta a la Crisis en Oriente Medio, que dio nueva redacción al primer párrafo del artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal: la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, incluidas la aerotermia y la geotermia, o de infraestructuras de acceso a nuevos suministros energéticos colectivos, sigue pudiendo acordarse por un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas. Es la última modificación en vigor de la ley en su texto consolidado del BOE; la Ley 4/2026, de 1 de octubre, cambia desde el 23 de octubre de 2026 el art. 10.1.b), no el 17.1. Consultado en octubre de 2026. ↩
- Art. 17.4 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal: las innovaciones, instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble se aprueban por tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas, y si la cuota de instalación excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes «el disidente no resultará obligado»; si después quiere sus ventajas, paga su parte actualizada. El art. 17.7 fija la regla general: «la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación». Consultado en octubre de 2026. ↩
- Art. 18.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal: están legitimados para impugnar «los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto». Según la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 2013, que recoge Sepin, la exigencia de salvar el voto «no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene». Consultados en octubre de 2026. ↩
- Art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, en vigor desde el 3 de abril de 2025 (consultado en septiembre de 2026): en el orden civil, con carácter general, la demanda solo se admite si se acredita haber acudido antes a algún medio adecuado de solución de controversias, como la negociación entre las partes, la mediación, la conciliación o una oferta vinculante. Las excepciones del mismo artículo, entre ellas la tutela de derechos fundamentales, la filiación, las medidas de apoyo a las personas con discapacidad y la tutela sumaria de la posesión, no alcanzan a la impugnación de acuerdos de la junta ni a la acción de cesación del art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. ↩
- Art. 10.1.a) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (consultado en septiembre de 2026): tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la junta, vengan impuestas por las Administraciones públicas o pedidas por los propietarios, «los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes», incluidas las necesarias para los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad y las derivadas del deber de conservación que imponga la Administración. A diferencia de las de accesibilidad del apartado b), no tienen tope de mensualidades; su límite es el del deber legal de conservación, que el art. 15.2 y 3 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana fija en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta equivalente al original; lo que lo rebase corre a cargo de la Administración que ordene las obras. El mismo artículo limita el acuerdo de la junta, en estas obras, a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono. ↩
- Art. 10.1.b) de la Ley 49/1960. El umbral de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes se calcula sobre el importe repercutido anualmente una vez descontadas subvenciones y ayudas públicas, de modo que una ayuda autonómica puede convertir una obra votable en una obra obligatoria. El mismo artículo añade que la obra no pierde el carácter obligatorio si quienes la han pedido asumen el resto del coste, más allá de esas mensualidades, y que, hasta el 22 de octubre de 2026, también es obligatoria cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda acceder alcanzan el 75% del importe. Fuera de esos casos, el art. 17.2 exige el voto de la mayoría de los propietarios que represente a su vez la mayoría de las cuotas, y una vez adoptado el acuerdo la comunidad queda obligada al pago aunque lo repercutido al año exceda de doce mensualidades. La disposición final primera de la Ley 4/2026, de 1 de octubre, publicada el 3 de octubre de 2026, que entra en vigor el 23 de octubre de 2026, reescribe esa letra b): amplía las obras obligatorias, que pasan de las necesarias «para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal» a las necesarias «para garantizar las condiciones de accesibilidad universal, y en todo caso, los ajustes razonables»; la obligatoriedad por ayudas se da cuando las efectivamente concedidas alcanzan el 70% del importe, y no el 75% de las que la comunidad pueda obtener; mantiene las doce mensualidades y el exceso asumido por quien pide la obra, y añade que, si la comunidad solicita financiación, el periodo de repercusión será de tantos años como la financiación permita, y que la comunidad queda obligada a solicitar las ayudas que el interesado le señale. Hasta entonces, el art. 10.2.a) deja al acuerdo de la junta, en estas obras, la distribución de la derrama y los términos de su abono, y es ahí donde se fijan los plazos. Consultado en octubre de 2026. ↩
- Art. 15.1.b) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: el deber de conservar las edificaciones «en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes». Su art. 29.1 permite a la Administración requerir a los propietarios de vivienda colectiva que acrediten el estado de conservación, la accesibilidad y la eficiencia energética del edificio; los apartados 2 a 6 de ese artículo y el art. 30 fueron anulados por la Sentencia del Tribunal Constitucional 143/2017, de 14 de diciembre. Art. 17.2 de la Ley 49/1960, en la redacción del Real Decreto-ley 19/2021 y de la Ley 10/2022, de 14 de junio: las obras de mejora de la eficiencia energética, la solicitud de ayudas y los préstamos para pagarlas se aprueban por mayoría simple de propietarios y de cuotas siempre que lo repercutido al año, descontadas las ayudas y aplicada la financiación, no supere doce mensualidades ordinarias; el disidente no puede eximirse y el coste es gasto general. Consultados en octubre de 2026. ↩
- Sentencias del Tribunal Supremo 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre, sobre el art. 17.12 de la Ley 49/1960. La reforma posterior la introdujo la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, con efectos desde el 3 de abril de 2025: desde esa fecha se exige aprobación expresa previa de la comunidad para iniciar la actividad. El texto anterior del artículo hablaba de «limitar o condicionar» el ejercicio de la actividad; el vigente habla del acuerdo por el que se «apruebe, limite, condicione o prohíba» el ejercicio de la actividad. La disposición adicional segunda que la reforma añadió a la ley exime de la aprobación a quien ya ejercía la actividad antes del 3 de abril de 2025 y se había acogido a la normativa sectorial turística. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública trató el caso contrario en su resolución de 30 de julio de 2025, sobre una vivienda de Calp a la que la registradora suspendió el número de registro por requerir autorización expresa de la comunidad, al haber obtenido la licencia turística después de esa fecha. ↩
- El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre creó el procedimiento de registro único de arrendamientos y la ventanilla única digital, en vigor desde el 1 de julio de 2025 y ligado al Reglamento (UE) 2024/1028 sobre recogida e intercambio de datos de alquileres de corta duración. La sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo, de 19 de mayo, estimó parcialmente el recurso de la Generalitat Valenciana y anuló el procedimiento registral por falta de título competencial del Estado, según explicó el propio tribunal en su nota de prensa. La ventanilla única y las obligaciones de comunicación de las plataformas quedaron en pie. ↩
- Art. 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. La sentencia estimatoria puede disponer, además de la cesación definitiva de la actividad y la indemnización que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción; y si el infractor no fuese el propietario, la extinción definitiva de todos sus derechos sobre la vivienda o local y su inmediato lanzamiento. ↩
- Art. 325 del Código Penal: castiga a quien, contraviniendo las disposiciones protectoras del medio ambiente, provoque o realice, entre otras emisiones, «ruidos, vibraciones», y agrava la pena «si se hubiera creado un riesgo de grave perjuicio para la salud de las personas». Tribunal Supremo, Sala de lo Penal, sentencia 89/2013, de 11 de febrero, recurso 105/2012 (reseña del Consejo General del Poder Judicial): confirma la condena de la Audiencia Provincial de Las Palmas al propietario de un pub por delito contra el medio ambiente, por una emisión de ruidos idónea para crear un riesgo grave, con afectación de la intimidad y de la salud física y psíquica de varios perjudicados. Consultados en octubre de 2026. ↩
- Instituto Nacional de Estadística, indicador Población que sufre problemas de ruidos producidos por los vecinos o del exterior, elaborado con la Encuesta de Condiciones de Vida: 23,5% en 2023, frente a un 18,2% de media en la Unión Europea. Según el propio INE, desde el Reglamento (UE) 2019/1700 estas preguntas se recogen en un módulo de vivienda cada tres años, y el primero fue el de 2023. Es el problema de la vivienda más declarado en España en todos los niveles de renta. ↩
- Tabla A del anexo II del Real Decreto 1367/2007, de 19 de octubre, que desarrolla la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido en lo referente a zonificación acústica, objetivos de calidad y emisiones acústicas. Se aplican a áreas urbanizadas existentes. Para sectores del territorio con predominio de suelo de uso residencial los índices son 65 dB en el periodo día, 65 en el de tarde y 55 en el de noche. Son objetivos de calidad del área, referidos al conjunto de emisores que la afectan, y no un umbral de sanción individual: lo que se aplica a un local o a un vecino concreto es la ordenanza municipal. ↩
- Tabla B2 del anexo III del Real Decreto 1367/2007, de 19 de octubre, que fija los valores límite de ruido transmitido a locales colindantes por actividades: para los dormitorios de uso residencial, 25 dB en el periodo de noche. La Ley 37/2003, del Ruido deja fuera de su ámbito, en el art. 2.2, las actividades domésticas y los comportamientos de los vecinos cuando el ruido se mantiene dentro de los límites tolerables según las ordenanzas municipales y los usos locales. ↩
- Por ejemplo, la Ordenanza de protección contra la contaminación acústica de A Coruña (Boletín Oficial de la Provincia de A Coruña, 11 de agosto de 2014), art. 55.2: no son actividades vecinales tolerables, entre otras, la celebración de fiestas que perturben el descanso vecinal y el empleo de la voz humana «en términos de gritería», sin referencia a un nivel medido; su art. 52.4.b) prohíbe de noche en la calle los comportamientos que resulten perturbadores para el vecindario, «verificado por Agentes de la Autoridad». Cada ordenanza regula esto a su manera. Consultada en octubre de 2026. ↩
- La medición la practica la policía local o el servicio técnico municipal con sonómetro homologado y calibrado, y se documenta en acta. El art. 77.5 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común da a los documentos formalizados por funcionarios con condición de autoridad valor de prueba de los hechos que constatan, salvo que se acredite lo contrario; una medición privada no tiene ese valor reforzado y sirve como apoyo. ↩
- Art. 18.2 de la Constitución: «El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito». Arts. 16.1.a) y 36.6 de la Ley Orgánica 4/2015, de 30 de marzo, de protección de la seguridad ciudadana: los agentes pueden requerir la identificación de quien haya podido participar en una infracción, y la negativa a identificarse es infracción grave. Consultados en octubre de 2026. ↩
- Tribunal Europeo de Derechos Humanos, Moreno Gómez c. España, de 16 de noviembre de 2004, demanda 4143/02. El Ayuntamiento de Valencia había declarado zona acústicamente saturada el barrio de San José y siguió concediendo licencias de ocio nocturno. El tribunal apreció violación del art. 8 del Convenio —respeto de la vida privada y del domicilio—, razonó que el domicilio se puede vulnerar sin entrar en él, por intromisiones no físicas como el ruido, y sostuvo que la demandante no tenía que aportar prueba individualizada del ruido dentro de su casa cuando las mediciones del propio ayuntamiento acreditaban que la zona superaba los límites. La segunda condena, Cuenca Zarzoso c. España, de 16 de enero de 2018, demanda 23383/12, se refiere a un vecino del mismo barrio, en un edificio a pocos metros del anterior. La demandante acudió antes al contencioso-administrativo (el Tribunal Superior de Justicia de Valencia rechazó su recurso el 21 de julio de 1998) y al recurso de amparo, que el Tribunal Constitucional desestimó el 29 de mayo de 2001, según el texto de la sentencia. ↩
- Arts. 139 a 141 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local, introducidos por la Ley 57/2003, de 16 de diciembre, que en su exposición de motivos dice colmar «la laguna legal que existe en materia de potestad sancionadora municipal», «conforme a la doctrina establecida por la Sentencia del Tribunal Constitucional 132/2001, de 8 de junio». La ordenanza de civismo de Barcelona, de 23 de diciembre de 2005 (copia del Plan Nacional sobre Drogas), se apoya en esos artículos. El art. 139 permite a los entes locales tipificar infracciones «en defecto de normativa sectorial específica»; el 140 las clasifica en muy graves, graves y leves; y el 141 topa las multas en 3.000, 1.500 y 750 euros respectivamente, «salvo previsión legal distinta»: cuando una ley sectorial fija sus propias sanciones, rigen las de esa ley. ↩
- Arts. 37.13 y 37.17 y 39.1 de la Ley Orgánica 4/2015, de 30 de marzo, de protección de la seguridad ciudadana: son infracciones leves los daños o el deslucimiento de bienes de uso o servicio público y el consumo de bebidas alcohólicas en la vía pública cuando perturbe gravemente la tranquilidad ciudadana, con multa de 100 a 600 euros. Según el art. 32.3, los alcaldes pueden sancionarlas cuando se cometan en espacios públicos municipales y tengan competencia según la legislación específica. ↩
- Arts. 1.3, 25.c), 27.a) y 27.l) de la Ley 7/2023, de 28 de marzo: quedan fuera de la ley los animales de los espectáculos taurinos, los de producción y «los perros de caza, rehalas y animales auxiliares de caza»; se prohíbe abandonar a los animales de compañía y sacrificarlos «salvo por motivos de seguridad de las personas o animales o de existencia de riesgo para la salud pública», y «la comercialización de perros, gatos y hurones en tiendas de animales»: solo pueden venderse desde criadores registrados. ↩
- La Ley 7/2023 remite a desarrollo reglamentario el contenido del curso de tenencia responsable y la cuantía del seguro de responsabilidad civil obligatorio para los perros (art. 30). El Ministerio de Derechos Sociales anunció el 23 de junio de 2025 la información pública de un borrador de real decreto que regula los dos, y no se ha aprobado; algunas comunidades, como Madrid y el País Vasco, ya exigían el seguro antes de la ley. ↩
- Preámbulo de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal: la propiedad horizontal «ha adquirido, sobre todo en los últimos años, tan pujante vitalidad, pese a no encontrar más apoyo normativo que el abiertamente insuficiente representado por el artículo trescientos noventa y seis del Código Civil». ↩
- Eurostat, Housing in Europe – 2025 edition, con datos de 2024: vivían en piso el 65% de la población en España, el 64% en Letonia y el 63% en Malta, y el 48% en la Unión; en casa, el 90% en Irlanda y el 77% en los Países Bajos y en Bélgica. Alemania es el único país de la Unión donde son más los inquilinos que los propietarios, con el 53% de la población en alquiler (Eurostat, nota de 5 de febrero de 2026). En 2025, según la base de datos de Eurostat (tabla ilc_lvho01, actualizada el 6 de julio de 2026), vivían en piso el 65,2% de la población en Malta, el 65,1% en Letonia y el 64,7% en España, y el 47,8% en la Unión. Consultado en septiembre de 2026. ↩
- Eurostat, encuesta de condiciones de vida (tabla ilc_lvho02): en 2024 vivía en vivienda en propiedad el 73,7% de la población en España y el 68,4% en la Unión Europea (nota de 5 de febrero de 2026, para la Unión); en 2022, el 76,0% y el 69,1%. Banco de España, Annual Report 2023, capítulo 4, «The Spanish housing market»: en 2022 la proporción de vivienda en propiedad era del 75% en España y del 65% en la Unión Europea. ↩
- Artículo 14 de la ley n.º 65-557, de 10 de julio de 1965, del estatuto de la copropiedad de los inmuebles construidos: «la colectividad de los copropietarios se constituye en un sindicato que tiene personalidad civil». En Italia, el condominio se rige por los artículos 1117 a 1139 del Código Civil, reformados por la ley 220/2012; la jurisprudencia del Tribunal de Casación lo trata como un ente de gestión sin personalidad jurídica distinta de la de los condóminos, y lo representa en juicio el administrador (art. 1131). Consultado en septiembre de 2026. ↩
- Ley francesa n.º 2024-1039, de 19 de noviembre de 2024, para reforzar la regulación local de los alojamientos turísticos amueblados: permite modificar el reglamento de copropiedad por la mayoría del art. 26 de la ley de 10 de julio de 1965 —la de los copropietarios que representen al menos dos tercios de los votos— para prohibir ese alquiler en los lotes que no son residencia principal, cuando el reglamento ya prohíbe en ellos la actividad comercial. Antes hacía falta unanimidad. El Consejo Constitucional la declaró conforme a la Constitución en la decisión 2025-1186 QPC, de 19 de marzo de 2026. ↩
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, preámbulo y arts. 3 y 5 (cuota y título constitutivo), 7.2 (acción de cesación), 9.1.a) (daños por descuido), 9.1.e) y f) (afección real y fondo de reserva), 10 (obras obligatorias), 13 (órganos), 15.2 (voto del moroso), 16 (convocatoria de la junta), 17 (mayorías, con el 17.2 para las obras de accesibilidad que pasan del tope y el 17.12 para el alquiler turístico), 18 (impugnación), 21 (proceso monitorio) y 22 (responsabilidad por deudas).
- Ley 4/2026, de 1 de octubre, disposición final primera, que reescribe el art. 10.1.b) de la ley de propiedad horizontal (obras de accesibilidad); entra en vigor el 23 de octubre de 2026.
- Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, art. 5 (intento de acuerdo previo a la demanda civil) y disposición final cuarta, que reformó el art. 17.12, los dos con efectos desde el 3 de abril de 2025.
- Tribunal Supremo, sentencias 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre, sobre el alcance de la mayoría de tres quintos para prohibir el alquiler de uso turístico.
- Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local, arts. 139 a 141, sobre tipificación de infracciones por ordenanza y cuantía máxima de las multas.
- Ley Orgánica 4/2015, de 30 de marzo, de protección de la seguridad ciudadana, arts. 32.3, 37.13, 37.17 y 39.1, para el botellón y los daños en la vía pública.
- Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido (art. 2.2) y Ley 7/2023, de 28 de marzo, de protección de los derechos y el bienestar de los animales, como ejemplos de normativa sectorial que desplaza a la ordenanza.
- Real Decreto 1367/2007, de 19 de octubre, anexo II, tabla A, para los objetivos de calidad acústica por áreas, y anexo III, tabla B2, para el ruido que una actividad transmite a un local colindante; y art. 77.5 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, para el valor probatorio del acta.
- Tribunal Europeo de Derechos Humanos, Moreno Gómez c. España, de 16 de noviembre de 2004, y Cuenca Zarzoso c. España, de 16 de enero de 2018, sobre el ruido ambiental como vulneración del art. 8 del Convenio.
- Instituto Nacional de Estadística, Encuesta de Condiciones de Vida · módulo sobre condiciones de la vivienda, año 2023.
- Eurostat, Living conditions in Europe · housing, para el reparto entre casa y piso.
- Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas Informes y estadísticas del sector periódico
Quien gestiona la mayoría de las comunidades publica los datos que no existen en ninguna estadística pública: morosidad, derramas y obras pendientes. - Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (coord.) Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal Aranzadi, 6.ª ed., 2020
La ley comentada artículo por artículo, con la jurisprudencia de cada uno: el sitio donde comprobar qué mayoría exige un acuerdo concreto y qué han dicho los tribunales. Es anterior a la reforma del alquiler turístico de 2025. - Alejandro Nieto Derecho administrativo sancionador Tecnos, 5.ª ed., 2012
El manual de referencia sobre los límites del poder de sancionar de la Administración, con la reserva de ley que ponen a prueba las ordenanzas locales, para quien quiera saber por qué un pleno puede multar y hasta dónde.
16 de octubre de 2026 · fecha de corte de los datos: octubre de 2026